有沒(méi)有發(fā)現(xiàn)深圳最近人又雙叒叕變多了，久違的早高峰擠得苦不堪言，沒(méi)有限行的周末深圳更是秒變堵城！據(jù)深圳地鐵官微發(fā)布，2月24日，深圳地鐵全網(wǎng)客流量總計(jì)857.71萬(wàn)人次，刷新深圳地鐵客流量新高。雖然深圳在去年新增了4條地鐵線，地鐵里程突破500公里，地鐵客流量創(chuàng)新高也是意料之內(nèi)，但不得不承認(rèn)，近期的深圳確實(shí)是人流涌動(dòng)，活力十足。而從去年開(kāi)始頻頻上熱搜的網(wǎng)紅地鐵站——崗廈北站，近期早高峰的人流盛況更是使其被不少網(wǎng)友戲稱(chēng)為“噩夢(mèng)之眼”！作為知名的“搞錢(qián)之都”，深圳人最寶貴的莫過(guò)于時(shí)間，而動(dòng)輒1小時(shí)以上的通勤或者人擠人的通勤之路令不少深圳人大為苦惱。伴隨著久違的煙火氣，不少深圳人磨刀霍霍，打算在今年大展拳腳，開(kāi)啟搞錢(qián)之路！有房一族開(kāi)始醞釀著換房改善居住環(huán)境，租房族則開(kāi)始物色舒適且通勤成本更低的房子！據(jù)深圳貝殼研究院調(diào)查，春節(jié)后25天（1.28-2.21）成交量環(huán)比增長(zhǎng)233.6%，增長(zhǎng)率為近3年最高，同比增長(zhǎng)24.1%。隨著節(jié)后離深市民陸續(xù)返深、來(lái)深求職人員增加，催生大量新租、換租的需求，這也意味著深圳租賃熱潮的開(kāi)啟。租房區(qū)域選擇方面，不少租客更傾向在龍崗、南山、福田三區(qū)租住，其中龍崗占23.8%，主要由于戶(hù)型多樣、租金便宜；南山、福田集合眾多辦公樓宇，而且區(qū)域內(nèi)覆蓋多條地鐵線，不少白領(lǐng)為了能減少通勤時(shí)間，會(huì)選擇在公司所在片區(qū)或者區(qū)域租房。寶安租房占11.9%、羅湖占10.8%，龍華占7.6%，而坪山、鹽田、光明、大鵬四個(gè)區(qū)占比不足5%。從節(jié)后各區(qū)租房增幅來(lái)看，全部區(qū)域的成交環(huán)比增長(zhǎng)凸顯，其中羅湖增幅超3倍，主要由于今年開(kāi)始恢復(fù)港深往來(lái)，尤其在2月6日實(shí)施全面免檢疫通關(guān)后，不僅吸引大量香港旅客來(lái)深，而且也帶動(dòng)羅湖租房市場(chǎng)，部分在港工作人群會(huì)選擇在通關(guān)口岸附近租房，以節(jié)省租房成本。其次鹽田環(huán)比增長(zhǎng)282%、寶安環(huán)比增長(zhǎng)275%。根據(jù)深圳貝殼研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，在租房需求旺盛的支撐下，春節(jié)后連續(xù)三周呈現(xiàn)穩(wěn)中上漲的趨勢(shì)，其中最近一周（2.13-2.19）達(dá)到近十周以來(lái)租金最高峰值，全市單位租金為77.6元/㎡，環(huán)比上漲0.6%。各區(qū)租金方面，南山單位租金超過(guò)110元/㎡，福田94.6元/㎡，羅湖79.6元/㎡，其余區(qū)域單位租金均低于全市平均水平（77.5元/㎡）。套均租金方面，南山套均租金7491元、福田6307元，龍華、寶安在5000元以上，鹽田、羅湖超4500元，而光明、龍崗、大鵬、坪山均低于4000元。在去年10月底，深圳住建局發(fā)布《深圳市2022年度房屋租賃參考價(jià)格》，官方對(duì)全市近4300個(gè)小區(qū)制定了租賃參考價(jià)，由于該價(jià)格僅具備參考性，對(duì)于實(shí)際租賃價(jià)格并未起強(qiáng)制要求。雖然春節(jié)后25天深圳各區(qū)租金普遍上漲，但對(duì)比住建局發(fā)布的各區(qū)房屋租賃參考價(jià)格可發(fā)現(xiàn)，深圳各區(qū)租賃均價(jià)基本接近各區(qū)商品住房參考價(jià)格。當(dāng)然，目前統(tǒng)建樓仍占據(jù)租賃市場(chǎng)主導(dǎo)地位，而各區(qū)租賃均價(jià)仍高于統(tǒng)建樓參考價(jià)，南山區(qū)租賃均價(jià)高于統(tǒng)建樓參考價(jià)近40元/㎡，居全市最高。在市場(chǎng)需求走高的情況下，部分房東調(diào)漲租金的意愿上升，定價(jià)主導(dǎo)權(quán)掌握在房東手中，租金走高無(wú)法避免，在住房租賃參考價(jià)格出臺(tái)后，租客有了參考價(jià)作為背書(shū)，預(yù)計(jì)租賃價(jià)格在短暫上揚(yáng)后，將維持在參考價(jià)上下浮動(dòng)。在疫情結(jié)束后，各方限制的取消，促使衣食住行等多類(lèi)型消費(fèi)的回暖，而住房需求肉眼可見(jiàn)的提高，壓抑了三年的換房需求也隨之提上日程。改善族迎政策紅利
同區(qū)換房占主導(dǎo)地位經(jīng)深房中協(xié)統(tǒng)計(jì)，第7周全市二手房 (含自助) 錄得881套，環(huán)比增長(zhǎng)率為12.4%。近期二手房錄得量呈持續(xù)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，市場(chǎng)熱度回溫明顯，2月份二手成交量有望突破3000套，但從周環(huán)比增長(zhǎng)率看，增長(zhǎng)幅度在持續(xù)收窄。從去年開(kāi)始，官方持續(xù)發(fā)布利好樓市信號(hào)，同時(shí)多地房貸政策逐漸向“首改”放松，其中包括換房退個(gè)稅、降首付比例等舉措，以降低居民的換房成本。根據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，從整體成交結(jié)構(gòu)（新房+二手）來(lái)看，住房成交總體趨于改善屬性，近期四房成交量環(huán)比增長(zhǎng)3.9%，雖然三房成交比例略有縮小，但仍是成交主流戶(hù)型，1月成交占比接近四成。改善族的換房訴求方面，主要有四個(gè)特點(diǎn)，包括更大、更新、更方便、學(xué)位需求。按照傳統(tǒng)觀念，由于關(guān)內(nèi)置換成本高，不少改善置業(yè)者會(huì)把目光轉(zhuǎn)向相鄰區(qū)域，例如南山換寶安、福田換龍華，但實(shí)際上并非如此，由于價(jià)格上差異不大，能換到的房子也不算很大。根據(jù)深圳貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，2022年業(yè)主在同區(qū)域進(jìn)行置換的現(xiàn)象比較普遍。比較有趣的是，南山不僅在同區(qū)域換房比例高，甚至換到光明置業(yè)的比例更高，主要由于光明的價(jià)格比寶安更便宜，而且可以購(gòu)買(mǎi)到更大的戶(hù)型。由此可見(jiàn)，在多項(xiàng)積極性政策的共同作用下，市場(chǎng)信心進(jìn)一步增強(qiáng)，無(wú)論是租賃還是二手房，都可以感受到需求的增加，從而推動(dòng)樓市氛圍整體好轉(zhuǎn)。當(dāng)然，深圳高昂的物價(jià)及房?jī)r(jià)仍舊使大部分剛需家庭倍感壓力，市場(chǎng)行情走高伴隨著更多的通脹，致使部分有真實(shí)住房改善需求的深圳人望而卻步，不知你是否屬于其中一個(gè)？整合自：貝殼研究院、深圳房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)
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崗廈北地鐵站早高峰（攝于23.02）
