6月24日，深圳5宗住宅用地集中掛牌出讓，地塊總占地面積約16.8萬(wàn)平方米，總建面約69萬(wàn)平方米，掛牌起始總價(jià)為154.35億元億元，最高限價(jià)223.84億元，共吸引了全國(guó)80余家房企參與角逐。最終，5宗地塊分別被越秀地產(chǎn)$(00123)$(00123)、龍光地產(chǎn)$(03380)$(03380)、中海地產(chǎn)(00688)、電建地產(chǎn)和平安斬獲，這次土拍成為深圳近二十年數(shù)量最多的一次宅地集中供應(yīng)，被形容為史詩(shī)級(jí)土拍。
為避免房企非理性哄搶行為，此次土拍采取了土地集中出讓、“單限雙競(jìng)”的競(jìng)拍方式，有效防范了土地成交價(jià)格的過(guò)高現(xiàn)象。盡管很多自媒體不斷制造并炒作“地王”噱頭，但無(wú)論是單價(jià)，還是總價(jià)，這次土拍都算不上是歷史高位。
土地成交溢價(jià)率，回歸到合理。此次5宗地塊均以最高限價(jià)成交，但單幅地塊的溢價(jià)率均在45%左右，這與此前深圳乃至全國(guó)動(dòng)輒高于60%，甚至100%的高溢價(jià)率相比，已經(jīng)不可同日而語(yǔ)。地價(jià)被限制在政府的控制價(jià)之內(nèi)，客觀上有利于遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，使開(kāi)發(fā)商拿地回歸理性。當(dāng)然，在寸土寸金的深圳，住宅用地出讓也很難遭到冷遇。試想，如果政府沒(méi)有做好頂層設(shè)計(jì)，這次土地競(jìng)拍何止是高溢價(jià)，那絕對(duì)要一飛沖天，給平穩(wěn)的深圳樓市帶來(lái)災(zāi)難性沖擊。
土地成交總價(jià)，與地王仍相去甚遠(yuǎn)。眾所周知，2016年8月29日，深圳新會(huì)展中心（一期）配套商業(yè)用地被招商蛇口$(001979)$和華僑城聯(lián)合體以310億元成功奪標(biāo)，一舉超越此前廣州亞運(yùn)村保持的255億總價(jià)地王，刷新了深圳乃至全國(guó)的總價(jià)地王記錄。此次土拍5宗地塊的總成交價(jià)為223.84億元，含金量最高的龍華地塊成交價(jià)也僅為65.85億元，遠(yuǎn)遠(yuǎn)稱不上是地王。盤(pán)點(diǎn)歷年深圳土地出讓可以發(fā)現(xiàn)，曾經(jīng)有多幅地塊價(jià)格在80億元之上，后來(lái)都成為全國(guó)矚目的標(biāo)桿項(xiàng)目。
土地成交單價(jià)，遠(yuǎn)未達(dá)到地王標(biāo)準(zhǔn)。即便是把配建的人才房成本考慮進(jìn)去，此次土拍單價(jià)仍為達(dá)到歷史水平。以越秀地產(chǎn)拿下的寶安尖崗山A122-0360地塊為例，該地塊折合可售樓面價(jià)約為每平方米5.6萬(wàn)元，而泰禾2015年競(jìng)得的寶安尖崗山地塊樓面價(jià)為7.99萬(wàn)元。龍光地產(chǎn)拿下的龍華地塊位置最佳，折合實(shí)際樓面價(jià)也未突破6萬(wàn)元，在同一片區(qū)范圍內(nèi)仍未觸頂，因?yàn)?016年中國(guó)金茂$(00817)$和電建集團(tuán)聯(lián)合體曾以82.9億元拿下的深圳首宗商品房現(xiàn)售試點(diǎn)地塊，當(dāng)時(shí)樓面地價(jià)約每平方米5.7萬(wàn)元，但該地塊至今已3年仍未開(kāi)售，考慮到3年的資金等綜合成本，實(shí)際樓面價(jià)可能已經(jīng)站在每平方米7萬(wàn)元之上。
有意思的是，像歷次土地出讓一樣，深圳此次土拍同樣引發(fā)了關(guān)于土地成交價(jià)格是否合理的爭(zhēng)議，認(rèn)為“面粉貴過(guò)面包”。其實(shí)，房企在深圳拿地又有哪一次不被質(zhì)疑價(jià)格過(guò)高？這在深圳土拍史上已經(jīng)屢見(jiàn)不鮮。作為國(guó)際化創(chuàng)新型核心城市和大灣區(qū)中心城市，深圳這座城市所蘊(yùn)藏的巨大資產(chǎn)價(jià)值開(kāi)始對(duì)標(biāo)香港。在全國(guó)百?gòu)?qiáng)房企中有超80家參與這次土地角逐，折射出房企對(duì)深圳市場(chǎng)的集體看好。
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