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昨天出去看了幾個新盤，回來氣的把大腿都拍紅了。

先說深鐵閱山境，西麗僅次于遠洋天著春秋的第二大網(wǎng)紅盤。

這個盤緊鄰5號線，距塘朗站一公里左右，目前放風的均價是8萬5。

8萬5是什么概念?深鐵閱山境對面就是寶能城，高贈的寶能東區(qū)，掛盤價全部在15萬以上，無贈送的寶能西區(qū)還在限售期，進入二手市場也至少12-13萬。

閱山境小區(qū)環(huán)境略遜于寶能城，就算對比西區(qū)，至少也有3萬的倒掛，最小78平的戶型，也有200多萬白送的大禮包。

這樣一個白送幾百萬的優(yōu)質(zhì)倒掛盤，在我想象中售樓處應(yīng)該是人頭攢動，爭相認籌的景象，結(jié)果進去一看，只有三四組客戶，冷冷清清，凄凄切切，哪有一點網(wǎng)紅盤該有的待遇。

銷售人員有氣無力、例行公事地做了接待和介紹，我得到的幾點價值信息如下：

1、國慶節(jié)后就開盤；

2、一共四棟樓1000多套房源全部推出；

3、均價8萬5；

4、現(xiàn)在登記客戶1300組。

聽完銷售介紹，氣的我把大腿都拍紅了！

一氣自己沒有買房資格；

二氣這么大好的機會，大家竟然視若無睹。

登記客戶和房源數(shù)量差不多，如果啟動認籌，認籌人數(shù)大概率少于房源數(shù)。

也就是說，不管有房沒房，只要有錢有資格就能買到，二三百萬的大紅包隨便挑隨便揀。

現(xiàn)在這個階段，真是深圳有資格有錢的購房客最幸福，最傲驕的時刻，我承認我陷入了深深地嫉妒。

閱山境這么好的倒掛盤為什么遇冷，看看西麗第一網(wǎng)紅盤遠洋天著春秋就知道了。

9月23日，遠洋天著春秋開盤，推出房源571套，均價8.38萬，總價800萬起。

這個盤是西麗最受關(guān)注的新盤，大學(xué)城地鐵口上蓋，門口就是24萬平的益田假日廣場，周邊位置不如它，還有十幾年樓齡的二手盤西湖林語，德意名居，桑泰丹華的報價都11萬了，遠洋天著8萬4，至少3萬起的倒掛。

結(jié)果呢，想象中萬人搖號的場景，不存在的。最后認籌只有1228位，無房937人，有房291人，中簽率高達46%。

23號中午開始搖號，到晚上八點半，叫號700人，500多套房源沒有清盤，去化不過七成，一直到11點，叫號近1000才清盤，棄選率接近四成，不但無房的輪了個遍，連有房的都買到了。

棄選的除了少數(shù)資金不足的，大多是主動棄選，吐槽點無非是學(xué)校不夠好，離變電站太近了，戶型不夠好吧啦吧啦。

政府白送幾百萬，還嫌這錢為啥是現(xiàn)金不是轉(zhuǎn)帳，數(shù)起來太麻煩，不要了，不要了……這真是一個神奇的世界。

為啥放棄遠洋天著，因為還有潤四，還有海岸城，還有海德園啊，要把寶貴的資格和資金留給套利最大的產(chǎn)品。

能不能搖的到?搖唄，一個個搖下去，總能搖的到。

才200萬?不要不要，還有500萬等著我。

這就是深圳買家目前的狀態(tài)，用一本世界名著概括就是——飄。

為什么出現(xiàn)這種狀況，因為政府為了打壓房價真急眼了，同時做了兩件很狠的事情，一是用調(diào)控砍掉了一半的購買力，一是不停推出限價新盤來打壓二手房價。

結(jié)果就是把套利產(chǎn)品都拱手送給了碩果僅存的購買力。

目前的市場狀態(tài)，一是二手房交易量銳減。

雖然有數(shù)據(jù)說8月份二手成交仍有一萬多套，比7月份只減少了兩成，9月第一周的二手成交也近兩千套。

但就我對一線的市場感知，二手交易量銳減，決不是減掉兩三成這么簡單，很多門店的交易量只有調(diào)控前的三到四成，我相信這才是真實的市場行情。

二是限價新盤在政府推動下快速入市，有資格的客戶卻在急劇變少，事情的發(fā)展走到另一個極端。

8月初到現(xiàn)在，新開的樓盤就有十多個，倒掛嚴重的新盤高達七八個，包括華強城、中海匯德理、嘉富新禧、招商臻府、璽云著花園、中海寰宇時代、電建洺悅府，這些大家翹首盼望很久的大禮包，突然接二連三地從天而降，幸福來的太快，反而讓人感覺不真實。

新盤加速推出的同時，有打新資格的人卻在急劇減少。

6月23日，金融街一期開盤，一共394套房源，8998人搖號搶房，中簽率4.4%；

三個月之后，9月27日，金融街二期開盤，390套房源，2709人報名認籌，搖號人數(shù)只有一期的三成，中簽率提高到14.4%。

再往前推，9月16日，電建洺悅府開盤，483套房源，認籌人數(shù)2128人，中簽率22.7%。

認籌人數(shù)比調(diào)控前銳減七到八成，一是新政砍掉了一半購買力，二是從華強城開始，網(wǎng)紅盤搖號首選無房家庭，又砍掉了一半的購買力。

兩刀攔腰砍下來，有資格搖號的銳減到原來的二到三成，再正常不過了。

這時大家才發(fā)現(xiàn)，有資格，有資金，還無房，這三個硬條件綁在一起都符合的人數(shù)遠比大家想象的要少。

哪怕是金融街二期這么誘人的新盤，無房認籌人數(shù)也不過2604個。而且，隨著新盤的快速去化，這些寶貴的資源被不斷消耗，后續(xù)認籌的人數(shù)還會繼續(xù)減少。

可以預(yù)計，哪怕是潤四，海德園以倒掛七萬的姿態(tài)推出，參予認籌的無房戶最多也不過三四千人，太多的人不是不想，而是不能。

或者是有錢沒資格，或者是有資格沒錢，或者是有資格有錢但有房在手，只能像我一樣，拍紅了大腿。

深圳政府以壯士斷腕的悲壯姿態(tài)，不停推倒掛新盤，不停地消耗殘存的購買力，能不能把二手價格打壓下去呢?

通過這幾次新盤的試探，可以推算出有資格有錢無房還一門心思打新的不過幾千人，不能算少，也絕對不多。

還有相當一部分人堅持在買二手房，這部分人主要是：對通勤要求較高的，有學(xué)位需求的，有地域偏好的，預(yù)算不多但不愿買沙井光明的，新盤倒掛再多也解決不了他們的根本需求。

所以，僅靠倒掛的新盤覆蓋不了所有的市場需求，現(xiàn)在每月幾千套的二手成交量就是明證。

7月以后，政府已盡了最大努力加速推新，并堅持一二手倒掛，目的只有一個，就是拽住二手房這匹脫韁的野馬。

715調(diào)控政策出臺后，很多人認為房價會馬上停漲甚至掉頭向下，結(jié)果卻是大跌眼鏡。

因為一個城市啟動大漲之后，如同一輛正在高速行進的火車，想讓它停下來，即使全力拉下剎車閘，火車出于慣性也會繼續(xù)滑行數(shù)百米。所以715之后我們看到很多樓盤不跌反漲。

我預(yù)計十月份深圳樓市才會真正進入橫盤期，接下來的這個冬天會很冷。

八九月份只是熱身，真正的博弈要從十月開始，博弈三方分別是買家、賣家和政府。

買家的底牌是打新或扛著不買；

賣家的底牌是扛著不賣；

政府的底牌是調(diào)控+倒掛新盤。

買家希望的是跌，賣家希望的是橫或漲，政府希望的是橫或微跌。

不同的是，買家和賣家的心態(tài)都很堅定，政府的心態(tài)卻會隨著經(jīng)濟和樓市的變化而改變，樓市過熱時，壓一壓，樓市偏涼時，再添點柴。

真正的較量才剛剛開始……

房子做為一種商品，在全國性地供大于求后，選籌難度越來越大，但做為不可替代的家庭資產(chǎn)儲蓄池，又不能不買。

廣州是我們目前最看好的城市，一是深圳資金的外溢，二是壓抑四年的補漲，三是與深圳價差拉的太大，水必然要向低處流，目前廣州穩(wěn)步上行的市場行情也印證了我們的判斷。

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