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物權(quán)新規(guī)

在買房的時候，大多數(shù)購房者都會關(guān)注房屋產(chǎn)權(quán)，它是房屋各項權(quán)益的基礎(chǔ)。但隨著《民法典》的施行，事情也發(fā)生了改變。

新增房屋“居住權(quán)”

根據(jù)《民法典》，自2021年1月1日起，每一套產(chǎn)權(quán)房子都擁有三種不同的物權(quán)屬性，分別是土地使用權(quán)、房屋產(chǎn)權(quán)、居住權(quán)。

居住權(quán)是獨立于土地使用權(quán)、房屋產(chǎn)權(quán)外，新增的第三種屬性?？梢岳斫鉃閱渭兘o居住人設(shè)置的一個物權(quán)類型，且針對對象可以是任何人。帶有居住權(quán)的房子原則上無償設(shè)立、不能出租，居住權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、繼承。

而居住權(quán)的期限，可以自行設(shè)立，法典里的規(guī)定較為模糊，只有當(dāng)居住權(quán)期限屆滿、居住權(quán)人死亡、注銷登記等時，居住權(quán)才會消失。所以，一旦房子設(shè)立了居住權(quán)且沒有消失，即使沒有房產(chǎn)證，也可長時間居住。因此，新業(yè)主即便事后獲得不動產(chǎn)證、拿到所有權(quán)，也無法改變“居住權(quán)”已經(jīng)存在的現(xiàn)實，沒有權(quán)利趕走居住權(quán)人。

說到這，大家可以想象一個畫面，一個和房子產(chǎn)權(quán)沒有半毛錢關(guān)系的人，卻可以合法的居住在你的房子里，時間可能會很長，那這種房子的流通性勢必會大打折扣，甚至可以說是房地產(chǎn)市場的“缺陷產(chǎn)品”。

但總體來說，居住權(quán)的設(shè)立，是為了能夠保障部分弱勢群體的權(quán)益，讓一些只有一套房或是不想賣掉房子的人，可以通過單獨轉(zhuǎn)讓居住權(quán)的方式獲得權(quán)益，非常的人性化，也更符合當(dāng)下的中國國情，只不過購房者在買房之前一定要詳細(xì)了解情況，擦亮雙眼。

住宅70年到期后自動續(xù)期，費用待定

房屋產(chǎn)權(quán)到期后自動續(xù)期一事由來已久，終于在《民法典》發(fā)布后正式落地，內(nèi)容與此前的規(guī)定相差無幾，只不過這次寫進(jìn)了法典，有據(jù)可查。

根據(jù)《民法典》第359條新規(guī)，住宅70年產(chǎn)權(quán)到期后，可以自動續(xù)期，不需要手動提出申請。需要注意的是，續(xù)期費用目前還是很模糊，尚未出臺明細(xì)規(guī)定。

此外，對于商鋪、寫字樓等商辦物業(yè)40年產(chǎn)權(quán)到期后是否可以續(xù)期，目前也沒有明文規(guī)定。因此，在購買商辦物業(yè)時，還需注意土地剩余年限。

房屋買賣新規(guī)

抵押中的房子，不用解押即可過戶

買房過程中，大多數(shù)房子都是有欠款的，這類房子不能直接轉(zhuǎn)手，需要先還上欠銀行的錢，隨后房子解除抵押，再進(jìn)行市場交易，也就是通常說的贖樓。

如今，根據(jù)《民法典》第406條新規(guī)規(guī)定：抵押期間，抵押人可以轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)。當(dāng)事人另有約定的，按照其約定。抵押財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的，抵押權(quán)不受影響。

也就是說抵押中的房產(chǎn)可以直接交易，抵押權(quán)跟著房子走，房子可以帶著抵押權(quán)一起出售。

但是，銀行依然具有這套房子的抵押權(quán)，如果過戶后不及時償還銀行貸款，銀行依然有權(quán)申請?zhí)幹眠@套房屋。

該條規(guī)定免去了贖樓的麻煩，也節(jié)省了購房者的成本。對于剛需而言，絕對可以省去一大筆開支，不過對于贖樓中介來說，業(yè)務(wù)又少了一塊。

買房中介費用省不了

深圳二手房交易的傭金的市場價在1%-3%之間，以500萬總價的房子來說，傭金最高可達(dá)15萬，為了節(jié)省這筆高昂費用，部分購房者在“利用”完中介公司的資源和服務(wù)以后，會通過與業(yè)主私下成交或者找其他中介代辦的方式來“跳單”。

在《民法典》施行以后，這條路子算是堵死了。

《民法典》第965條規(guī)定：“委托人在接受中介人的服務(wù)后，利用中介人提供的交易機會或者媒介服務(wù)，繞開中介人直接訂立合同的，應(yīng)當(dāng)向中介人支付報酬。”

深圳的“跳單”情況并不少見，嚴(yán)重的甚至引發(fā)惡性事件。原本中介就提供了等價的資源和服務(wù)，按勞獲利無可非議，這條規(guī)定可以極大程度的維護(hù)了中介全體的利益，對于規(guī)范二手房市場秩序可以說是著有深遠(yuǎn)意義。

房屋租賃新規(guī)

“買賣不破租賃”終于寫進(jìn)法律

“買賣不破租賃”由來已久，但沒有完全的落地執(zhí)行，發(fā)生糾紛的時候，新業(yè)主和租客各執(zhí)一詞，都覺得委屈。

根據(jù)《民法典》725條規(guī)定：“租賃物在承租人按照租賃合同占有期限內(nèi)發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力?！?/strong>

也就是說在原業(yè)主賣掉房子之后，原先的租賃合同依舊生效，直至合同期滿為止，新業(yè)主無權(quán)驅(qū)趕租客。

這也給買賣雙方都提了個醒，如果是近期有賣房意向的業(yè)主，盡量不要長租給租客，近期有買房意向的購房者，需要提前了解房子的租賃情況，以避免房子過戶后不必要的麻煩。

租期最長不得超過20年

根據(jù)《民法典》第705條規(guī)定：任何物權(quán)租賃期限最長不能超過20年，超過部分自動失效。

若租賃期限屆滿，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同；但是，約定的租賃期限自續(xù)訂之日起仍不得超過20年。

這條規(guī)定可以說呼應(yīng)了上一條，避免了出現(xiàn)超長合同的情況，同時，也防止了開發(fā)商以長租的形式將車位等物業(yè)違規(guī)租給業(yè)主。

業(yè)主賣房時，租客可優(yōu)先購買

租房新規(guī)中，對優(yōu)先承租人的優(yōu)先購買權(quán)有如下例外規(guī)定：“出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利；但是，房屋按份共有人行使優(yōu)先購買權(quán)或者出租人將房屋出賣給近親屬的除外。”

這條規(guī)定很有意思，可以簡單理解為，房東賣房時，租客享有比一般購房者優(yōu)先購買的權(quán)力，但優(yōu)先程度不及業(yè)主親屬。

那么，在買二手房之前，我可以先租一段時間來適應(yīng)環(huán)境，如果不合適就不買，租房可以先占個位置，防止業(yè)主賣給別人。

此外，根據(jù)租購?fù)瑱?quán)住房制度的要求，承租人的優(yōu)先承租權(quán)也是如此。

房東不能單方面提高租金

作為打工人，最鬧心的事情之一就是房東漲租，大多數(shù)人面對房東的任意漲租敢怒不敢言，但現(xiàn)在不同了，因為有了《民法典》。

根據(jù)《民法典》租房新規(guī)，房東不得再單方面提高租金，必須得到承租人的認(rèn)可。

其次，即便合同到期，租客不肯搬走，房東也不得采用驅(qū)趕的方式，但租客需要承擔(dān)違約責(zé)任。

除上述內(nèi)容以外，《民法典》與時俱進(jìn)，還明確規(guī)定，小區(qū)公共部分的廣告收益歸業(yè)主共有，最典型的就是電梯廣告；對遺產(chǎn)繼承人的范圍進(jìn)一步擴大和明確，出生胎兒也享有繼承權(quán)……

總而言之，此次出臺的《民法典》不僅完善了常見的法律問題，更完善了房產(chǎn)交易等環(huán)節(jié)的諸多漏洞，更適應(yīng)當(dāng)下國情和社會變化，也促進(jìn)了房地產(chǎn)市場的健康平穩(wěn)發(fā)展。