國(guó)家調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策
2月19日，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知》（財(cái)稅〔2016〕23號(hào)），對(duì)個(gè)人購(gòu)買住房契稅、個(gè)人出售住房營(yíng)業(yè)稅的優(yōu)惠政策進(jìn)行了調(diào)整，自2016年2月22日起執(zhí)行。
一、個(gè)人購(gòu)買房屋契稅政策的調(diào)整
（一）新政亮點(diǎn)
1.范圍擴(kuò)大至第二套住房。自財(cái)政部《關(guān)于支持住房制度改革做好契稅工作的通知》（財(cái)農(nóng)稅字〔1992〕第32號(hào)）發(fā)布以來(lái)的25年間，首次對(duì)個(gè)人購(gòu)買第二套住房出臺(tái)減免契稅的優(yōu)惠政策：個(gè)人購(gòu)買90平方米以下（含）或以上的家庭第二套改善性住房，分別減按1%或2%的稅率征收契稅，而此前，很多地區(qū)對(duì)購(gòu)買第二套住房的，是不分面積大小均按4%征收契稅。
家庭（購(gòu)房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房：是指在同一省、自治區(qū)、直轄市范圍內(nèi)納稅人僅擁有一套住房。
家庭第二套改善性住房：是指已擁有一套住房的家庭購(gòu)買的家庭第二套住房。
2.放寬面積取消戶型限制。此前，《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅個(gè)人所得稅優(yōu)惠政策的通知》（財(cái)稅〔2010〕94號(hào)）規(guī)定可以減按1%稅率和減半征收契稅的,除要求是家庭唯一住房外，還必須符合普通住房的標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)于超出標(biāo)準(zhǔn)的，即使是第一套住房，很多地區(qū)都是規(guī)定按3%或4%征收契稅。
本次對(duì)于購(gòu)買的家庭第一套、第二套住房，均沒(méi)再要求必須是普通住房，只以是否超過(guò)90平方米為界線來(lái)適用不同的優(yōu)惠稅率。而且對(duì)于面積90平方米以上的，沒(méi)有規(guī)定面積上限，也沒(méi)有設(shè)置戶型限制，即各類住房皆可。對(duì)于有條件的家庭來(lái)說(shuō)，購(gòu)買大戶型的第一套房，或在購(gòu)買第二套房時(shí)選擇真正意義上的改善性住房，都可以大幅度享受契稅優(yōu)惠。
（二）生效時(shí)間
從本次新政出臺(tái)的背景及立法原意考慮，從維護(hù)納稅人的合法權(quán)益出發(fā)，劃分不宜太過(guò)復(fù)雜，宜以稅款實(shí)際繳納時(shí)間為標(biāo)志，只要是在2016年2月22日及以后實(shí)際繳納契稅，符合優(yōu)惠條件的納稅人，即可享受該項(xiàng)稅收優(yōu)惠。當(dāng)然，具體執(zhí)行還應(yīng)以各省、自治區(qū)、直轄市財(cái)政、稅務(wù)、房地產(chǎn)主管部門共同制定的操作辦法為準(zhǔn)。
（三）事項(xiàng)辦理
1.納稅人申請(qǐng)享受稅收優(yōu)惠的，根據(jù)納稅人的申請(qǐng)或授權(quán)，由購(gòu)房所在地的房地產(chǎn)主管部門出具納稅人家庭住房情況書面查詢結(jié)果，并將查詢結(jié)果和相關(guān)住房信息及時(shí)傳遞給稅務(wù)機(jī)關(guān)。暫不具備查詢條件而不能提供家庭住房查詢結(jié)果的，納稅人應(yīng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)提交家庭住房實(shí)有套數(shù)書面誠(chéng)信保證。
納稅人應(yīng)當(dāng)切實(shí)注意“誠(chéng)信保證不實(shí)屬于虛假納稅申報(bào)”的風(fēng)險(xiǎn)，以免影響個(gè)人征信記錄乃至承擔(dān)偷逃稅款的法律責(zé)任。
2.稅務(wù)機(jī)關(guān)在受理契稅優(yōu)惠申請(qǐng)及申報(bào)繳稅過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)按《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于簡(jiǎn)化契稅辦理流程取消（無(wú)）婚姻登記記錄證明的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2015年第71號(hào)）的規(guī)定，做好納稅人家庭成員狀況認(rèn)定工作。
3.享受購(gòu)買住房減免契稅的納稅人，應(yīng)按規(guī)定向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)遞交備案資料，履行備案義務(wù)。
二、個(gè)人出售舊房營(yíng)業(yè)稅政策調(diào)整
（一）新政亮點(diǎn)
新政以持有時(shí)間劃分征免。對(duì)于個(gè)人出售購(gòu)買的住房給予減免營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠，自財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局發(fā)布《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)若干稅收政策的通知》（財(cái)稅字〔1999〕210號(hào)）以來(lái)，先后發(fā)布了7次文件，此后的5次政策調(diào)整，均只是圍繞個(gè)人持有購(gòu)買的住房是否滿“2年”或“5年”來(lái)進(jìn)行，對(duì)于達(dá)到持有時(shí)間的，出售非普通住房按銷售收入減去購(gòu)買房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅；出售普通住房免征營(yíng)業(yè)稅。
而本次新政財(cái)稅〔2016〕23號(hào)文件則規(guī)定，個(gè)人出售購(gòu)買2年以上（含）的住房均免征營(yíng)業(yè)稅，即所有戶型的住房均享受同一優(yōu)惠政策，不再按普通住房與非普通住房分別予予免稅和差額征稅。
（二）持有時(shí)間
財(cái)稅〔2016〕23號(hào)文件只按從購(gòu)買到銷售即持有的時(shí)間是否滿2年劃分營(yíng)業(yè)稅征免，因此，住房的購(gòu)買和銷售時(shí)間的確定，對(duì)于可否享受免稅就至關(guān)重要。
1.購(gòu)買住房的時(shí)間：
（1）個(gè)人將以購(gòu)買形式取得的住房對(duì)外銷售的行為，以取得的房屋產(chǎn)權(quán)證或契稅完稅證明上注明的填發(fā)日期作為其購(gòu)買房屋的時(shí)間。
納稅人申報(bào)時(shí)，同時(shí)出具房屋產(chǎn)權(quán)證和契稅完稅證明且二者所注明的時(shí)間不一致的，按照“孰先”的原則確定購(gòu)買房屋的時(shí)間。即房屋產(chǎn)權(quán)證上注明的時(shí)間早于契稅完稅證明上注明的時(shí)間的，以房屋產(chǎn)權(quán)證明的時(shí)間為購(gòu)買房屋的時(shí)間；契稅完稅證明上注明的時(shí)間早于房屋產(chǎn)權(quán)證上注明的時(shí)間的，以契稅完稅證明上注明的時(shí)間為購(gòu)買房屋的時(shí)間。
（2）個(gè)人將通過(guò)受贈(zèng)、繼承、離婚財(cái)產(chǎn)分割等非購(gòu)買形式取得的住房對(duì)外銷售的行為，其購(gòu)房時(shí)間按發(fā)生受贈(zèng)、繼承、離婚財(cái)產(chǎn)分割行為前的購(gòu)房時(shí)間確定。
2.銷售住房的時(shí)間：
筆者認(rèn)為，物品的當(dāng)次買賣行為中的買與賣是同一交易行為的兩個(gè)方面，在一項(xiàng)交易行為中，買方的購(gòu)買時(shí)間即是賣方的賣出時(shí)間?；诖?，在稅收管理中，可以按前述確認(rèn)“購(gòu)買住房的時(shí)間”的標(biāo)準(zhǔn)反向確認(rèn)“銷售住房的時(shí)間”。這樣方能保證公平性和合理性以及連貫性。
因此，個(gè)人對(duì)外銷售住房的時(shí)間，宜以購(gòu)買方辦理的房屋產(chǎn)權(quán)證或購(gòu)買方繳納契稅的完稅證明上注明的填發(fā)日期作為賣出方銷售住房的時(shí)間。房屋產(chǎn)權(quán)證和契稅完稅證明二者所注明的時(shí)間不一致的，按照“孰先”的原則確定銷售房屋的時(shí)間。
（三）生效時(shí)間
個(gè)人銷售住房屬于不能按照固定期限繳納營(yíng)業(yè)稅的行為，可以按次納稅?；谂c前述契稅相同的理由，宜以銷售住房的時(shí)間為標(biāo)志，在2016年2月22日及以后，納稅人辦理營(yíng)業(yè)稅繳納事項(xiàng)時(shí)，符合財(cái)稅〔2016〕23號(hào)文件規(guī)定的優(yōu)惠條件的，即可享受該項(xiàng)稅收優(yōu)惠。
（四）事項(xiàng)辦理
1.個(gè)人對(duì)外銷售住房，應(yīng)持依法取得的房屋權(quán)屬證書，并到地方稅務(wù)部門申請(qǐng)開具發(fā)票。
2.個(gè)人將購(gòu)買超過(guò)2年（含）的住房對(duì)外銷售享受營(yíng)業(yè)稅減免優(yōu)惠的，應(yīng)按規(guī)定履行備案義務(wù)。
三、本次減稅新政策適用范圍規(guī)定
（一）除北京市、上海市、廣州市、深圳市以外的其他地區(qū)，適用財(cái)稅〔2016〕23號(hào)文件的全部規(guī)定。
（二）上述四個(gè)城市，并非全部不適用財(cái)稅〔2016〕23號(hào)文件規(guī)定的減免稅新政策。該四個(gè)城市的個(gè)人購(gòu)買家庭唯一住房時(shí)，不分是否屬于普通住房，改按“購(gòu)買面積90平方米及以下住房，減按1%的稅率征收契稅；購(gòu)買面積90平方米以上住房，減按1.5%的稅率征收契稅”的規(guī)定執(zhí)行。具體而言，個(gè)人購(gòu)買面積或價(jià)格超出普通住房標(biāo)準(zhǔn)的家庭唯一住房時(shí)，契稅稅率由此前的3%降低至1.5%。
（三）上述四個(gè)城市的個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅政策仍按照《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅政策的通知》（財(cái)稅〔2015〕39號(hào)）的規(guī)定執(zhí)行。
總結(jié)一下：
個(gè)人購(gòu)買家庭唯一住房，面積不超90平方米的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。另外，除北上廣深四地，對(duì)個(gè)人購(gòu)買家庭二套住房，面積不超90平方米的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。
個(gè)人將購(gòu)買不足2年的住房對(duì)外銷售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購(gòu)買2年以上（含2年）的住房對(duì)外銷售的，免征營(yíng)業(yè)稅。
附件：
財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局 住房城鄉(xiāng)建設(shè)部
關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅 營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知
財(cái)稅[2016]23號(hào)
各省、自治區(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市財(cái)政廳（局）、地方稅務(wù)局、住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳（建委、房地局），西藏、寧夏、青海?。ㄗ灾螀^(qū)）國(guó)家稅務(wù)局，財(cái)務(wù)局、建設(shè)局：
根據(jù)國(guó)務(wù)院有關(guān)部署，現(xiàn)就調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策通知如下：
一、關(guān)于契稅政策
（一）對(duì)個(gè)人購(gòu)買家庭唯一住房（家庭成員范圍包括購(gòu)房人、配偶以及未成年子女，下同），面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。
（二）對(duì)個(gè)人購(gòu)買家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。
家庭第二套改善性住房是指已擁有一套住房的家庭，購(gòu)買的家庭第二套住房。
（三）納稅人申請(qǐng)享受稅收優(yōu)惠的，根據(jù)納稅人的申請(qǐng)或授權(quán)，由購(gòu)房所在地的房地產(chǎn)主管部門出具納稅人家庭住房情況書面查詢結(jié)果，并將查詢結(jié)果和相關(guān)住房信息及時(shí)傳遞給稅務(wù)機(jī)關(guān)。暫不具備查詢條件而不能提供家庭住房查詢結(jié)果的，納稅人應(yīng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)提交家庭住房實(shí)有套數(shù)書面誠(chéng)信保證，誠(chéng)信保證不實(shí)的，屬于虛假納稅申報(bào)，按照《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》的有關(guān)規(guī)定處理，并將不誠(chéng)信記錄納入個(gè)人征信系統(tǒng)。
按照便民、高效原則，房地產(chǎn)主管部門應(yīng)按規(guī)定及時(shí)出具納稅人家庭住房情況書面查詢結(jié)果，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)對(duì)納稅人提出的稅收優(yōu)惠申請(qǐng)限時(shí)辦結(jié)。
（四）具體操作辦法由各省、自治區(qū)、直轄市財(cái)政、稅務(wù)、房地產(chǎn)主管部門共同制定。
二、關(guān)于營(yíng)業(yè)稅政策
個(gè)人將購(gòu)買不足2年的住房對(duì)外銷售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購(gòu)買2年以上（含2年）的住房對(duì)外銷售的，免征營(yíng)業(yè)稅。
辦理免稅的具體程序、購(gòu)買房屋的時(shí)間、開具發(fā)票、非購(gòu)買形式取得住房行為及其他相關(guān)稅收管理規(guī)定，按照《國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作意見的通知》（國(guó)辦發(fā)〔2005〕26號(hào)）、《國(guó)家稅務(wù)總局 財(cái)政部 建設(shè)部關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2005〕89號(hào)）和《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)稅收政策執(zhí)行中幾個(gè)具體問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2005〕172號(hào)）的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
三、關(guān)于實(shí)施范圍
北京市、上海市、廣州市、深圳市暫不實(shí)施本通知第一條第二項(xiàng)契稅優(yōu)惠政策及第二條營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策，上述城市個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅政策仍按照《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅政策的通知》（財(cái)稅〔2015〕39號(hào)）執(zhí)行。
上述城市以外的其他地區(qū)適用本通知全部規(guī)定。
本通知自2016年2月22日起執(zhí)行。
財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局 住房城鄉(xiāng)建設(shè)部
2016年2月17日
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