理財專家提醒還貸人：在牛年經(jīng)濟大環(huán)境不佳，以及處于降息周期的背景下，貸款者可根據(jù)自己收入狀況，巧妙靈活地選擇不同的還款方式。
轉(zhuǎn)按揭尋求更實惠的銀行 (資訊,產(chǎn)品,論壇)
“轉(zhuǎn)按揭”是指由新貸款 (資訊,產(chǎn)品,論壇) 銀行幫助客戶找擔保公司，還清原貸款銀行的錢，然后重新在新貸款行辦理貸款，同時可享受7折優(yōu)惠，其中付給擔保公司數(shù)千元擔保費即可。據(jù)了解，大部分銀行都可以辦理無交易轉(zhuǎn)按揭，但在實際操作中，股份制小銀行為積極爭取客戶，更加愿意提供轉(zhuǎn)按揭服務，并能給出更優(yōu)惠的貸款利率。
現(xiàn)在專業(yè)按揭機構(gòu)一般并不對購房者收取服務費用，但還是存在一些不可避免的費用，包括擔保費、評估費、抵押費、公證費等。一筆30萬元的房貸 (資訊,產(chǎn)品,論壇) 轉(zhuǎn)按揭，費用基本上在7000－8000元之間。需要注意的是，辦理房屋貸款的提前還款應是已經(jīng)貸款在1年以上的客戶，這樣多數(shù)銀行才不收取違約金。理財專家提醒消費者，在辦理前先要看清楚自己的貸款合同。對于固定利率的貸款客戶，則要按照合同約定向銀行支付提前還款的違約金，部分銀行是按照未還款金額的5％左右支付。
降息背景下宜固定改浮動
2006年開始，不少商業(yè)銀行都推出了固定利率房貸業(yè)務。由于固定利率推出時尚處在利率上升通道，所以在設計時比同期浮動利率略高，只要央行加一次息，它的優(yōu)勢就立即顯現(xiàn)出來。但是一旦降息，選擇它的購房者就吃虧了。
張女士2007年7月在某商業(yè)銀行辦理了5年期固定利率貸款，當時約定的貸款年利率應為7.56%，比現(xiàn)在降息后的基準利率高出1.62個百分點。同樣是50萬5年期的貸款，張女士用固定利率以等額本息還款方式，每月還款為10033元左右，而現(xiàn)在用浮動利率只需9652元，兩者相差381元，5年下來，張女士少付的利息就有2.2萬多元。當然，這還沒有考慮到今后再降息的調(diào)整。“如果央行繼續(xù)降息，那我不是損失得更多？”一算賬，張女士嚇了一跳。
當然，需要提醒大家的是，“固定”改“浮動”需要支付一定數(shù)額的違約金，轉(zhuǎn)換是否劃算，還要看對未來的降息預期怎樣。
雙周供可縮短還款周期
盡管每個月仍然償還同樣數(shù)額的房貸，但是由于“雙周供”縮短了還款周期，比原來按月還款的還款頻率高一些，由此產(chǎn)生的便是貸款的本金減少得更快，也就意味著在整個還款期內(nèi)所歸還的貸款利息，將遠遠小于按月還款時歸還的貸款利息，本金減少速度加快，因此，還款的周期被縮短，同時也節(jié)省了借款人的總支出。
“隨薪供”指在一定固定限期內(nèi)，只需按期償還貸款利息，固定限期到期后，再按期償還本息的還款方式，其中固定限期申請年限最長不超過3年。該還款方式可為借款者緩解當前的還款壓力，也為流動性需求較大客戶提供了新的選擇。
等額本息法還是等額本金法？當前房貸還款方式主要有等額本金和等額本息兩種。等額本金還款是將貸款本金平均分攤到每個月，同時購房者需付清上一還款日至本次還款日之間的利息；等額本息還款是把貸款的本金總額與利息總額相加，然后平均分攤到還款期限的每個月，購房者每個月還給銀行固定金額。理財專家認為，等額本息法比較適合年輕的、職業(yè)穩(wěn)定的買房人，此種方法可以減輕還款人早期壓力并更多享受生活，后期隨著收入水平的提高，實際的還貸壓力也會下降。而等額本金法比較適合于50歲以上的買房者，以應對退休后收入下降的情況，不容易產(chǎn)生經(jīng)濟負擔。
提前還貸并非都劃算
前提是，還貸之前要算好賬，因為不是所有的提前還貸都能省錢。比如，還貸年限已經(jīng)超過一半，月還款額中本金大于利息，那么提前還款的意義就不大。
如果提前還貸采用縮短貸款期限的方法，提高每月還款額，就可以有效減少利息支出。這樣做，既不需要占用大量的資金，也不會影響投資計劃，節(jié)省的利息還比單純抵充本金的方法更多。假如貸款期限縮短后正好能歸入更低利率的期限檔次，省息的效果就更明顯了，而且，在降息過程中，往往短期貸款利率下降的幅度更大。
組合貸款用公積金“月沖”
很多購房者喜歡采用“年沖”的方式，每年將積存的公積金一次性沖還本金，以為這樣能更好地節(jié)省利息，其實卻不然。按照規(guī)定，“年沖”的資金必須先用于償還利率較低的公積金貸款，之后才能去抵沖商業(yè)貸款的余額。所以，購房者在抵充公積金貸款時期實際上是做了“蝕本生意”，最近公積金貸款利率再次下調(diào)0.18個百分點，“年沖”的購房者更加不合算了。
比較聰明的辦法是，申請購房組合貸款時，一方面盡量用足公積金貸款并盡量延長貸款年限，在享受低利率好處的同時最大限度地降低每月公積金的還款額；最大限度地縮短商業(yè)貸款年限，在家庭經(jīng)濟可承受范圍內(nèi)盡可能提高每月商業(yè)貸款的還款額。這樣，月還款額的結(jié)構(gòu)中就會呈現(xiàn)公積金份額少、商業(yè)份額多的狀態(tài)。這時，建議采用“月沖”的方式，公積金賬戶在抵充公積金月供后，余額就能抵充商業(yè)性貸款，節(jié)省的利息很可觀。
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