房產(chǎn)按性質(zhì)劃分有很多種類，市場(chǎng)中常見的有二手房、商品房、回遷房、公產(chǎn)房、農(nóng)村宅基地上房屋等等。對(duì)于一個(gè)普通家庭來說，房產(chǎn)交易中涉及到的一些專業(yè)術(shù)語的確會(huì)讓人迷糊。同時(shí)在房產(chǎn)交易過程中，難以避免當(dāng)事人因無法到場(chǎng)辦理買賣過戶事宜時(shí)手寫委托書或者委托別人幫忙買房、賣房等種種事項(xiàng)。
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動(dòng)輒成百上千萬的房產(chǎn)在交易的所有環(huán)節(jié)都必須要留意。有時(shí)候?yàn)榱吮苊夥慨a(chǎn)糾紛，促進(jìn)房產(chǎn)交易順利進(jìn)行，或是針對(duì)于其他種類的房屋以及針對(duì)某些存在特殊情況的二手房，還真的有可能需要公證！
一、房產(chǎn)交易過程中會(huì)用到的公證事項(xiàng)
1、委托公證
應(yīng)用場(chǎng)景：房主本人或夫妻不能親自到場(chǎng)辦理房屋買賣事宜（如買房或賣房），需要委托他人辦理在購(gòu)買或出售房屋過程中的合同簽訂、貸款面簽、進(jìn)抵押手續(xù)、解除房屋抵押登記手續(xù)、過戶手續(xù)、稅費(fèi)繳納 (不含代收房款)等手續(xù)，均可辦理委托公證；
若當(dāng)事人在國(guó)外，還可申請(qǐng)辦理遠(yuǎn)程委托視頻公證。
溫馨提示：（委托房屋析產(chǎn)過戶手續(xù)，委托辦理房產(chǎn)證、委托戶籍遷出等委托事項(xiàng)也可辦理委托公證，有需求可具體有詳詢當(dāng)?shù)毓C機(jī)構(gòu)）
2、婚姻類公證
1.婚前、婚內(nèi)夫妻財(cái)產(chǎn)協(xié)議約定公證；
2.離婚財(cái)產(chǎn)分割協(xié)議公證；
3.離婚協(xié)議變更協(xié)議公證；
4.撫養(yǎng)權(quán)歸屬或變更協(xié)議書公證。
應(yīng)用場(chǎng)景：夫妻對(duì)各自婚前或婚內(nèi)財(cái)產(chǎn)進(jìn)行協(xié)議約定產(chǎn)權(quán)份額/離婚后對(duì)某房產(chǎn)未分割，需要進(jìn)行補(bǔ)充約定產(chǎn)權(quán)份額的/子女撫養(yǎng)權(quán)變更協(xié)議，由一方變更為另一方的。
3、未成年人監(jiān)護(hù)公證
應(yīng)用場(chǎng)景：房產(chǎn)上有未成年子女名字，現(xiàn)要出售該房產(chǎn)，根據(jù)銀行及房屋管理部門要求辦理父母是該未成年子女的法定監(jiān)護(hù)人公證及辦理出售未成年人房產(chǎn)用途聲明公證。
4、遺囑公證/繼承公證
應(yīng)用場(chǎng)景：遺囑是公民依照法律和本人意愿，生前對(duì)自己的財(cái)產(chǎn)進(jìn)行處分，去世后生效的民事法律行為。
辦理遺囑公證必須符合的條件：（1）遺囑人神志清楚，具有完全民事行為能力；（2）遺囑的內(nèi)容要合法，對(duì)缺乏勞動(dòng)能力又沒有生活 來源的繼承人要保留必要的份額；（3）遺囑中的財(cái)產(chǎn)是個(gè)人合法財(cái)產(chǎn)。辦理遺囑公證，由遺囑人居住所在地 或遺囑行為發(fā)生地的公證處受理。
根據(jù)我國(guó)《繼承法》規(guī)定，公民去世后遺留的個(gè)人合法財(cái)產(chǎn)為遺產(chǎn)，其中包括公民的房屋。有一部分繼承房屋可能會(huì)面臨被繼承人再度銷售的情況，這時(shí)候就需要有房產(chǎn)繼承的公證。主要是為了公證房屋產(chǎn)權(quán)的歸屬，畢竟在當(dāng)下社會(huì)中，在很多意外情況下原房主可能根本來不及立遺囑，這時(shí)候房屋就會(huì)被按照法律規(guī)定有序繼承。
應(yīng)用場(chǎng)景：房屋權(quán)利人去世后，房屋出售應(yīng)先辦理繼承，而辦理繼承應(yīng)首先辦理繼承公證。
5、買賣合同公證
應(yīng)用場(chǎng)景：買賣合同公證是國(guó)家公證機(jī)構(gòu)根據(jù)法律規(guī)定和買賣雙方當(dāng)事人的申請(qǐng)，依法定程序證明當(dāng)事人之間簽訂買賣合同的行為以及買賣合同本身的真實(shí)性與合法性的非訴訟活動(dòng)。
6、贈(zèng)與公證
應(yīng)用場(chǎng)景：非直系親屬之間的贈(zèng)與需要對(duì)贈(zèng)與合同進(jìn)行公證。直系親屬贈(zèng)與無需對(duì)合同進(jìn)行公證（直系贈(zèng)與價(jià)不 能低于最低過戶指導(dǎo)價(jià)）。
辦理贈(zèng)與公證，應(yīng)注意下列事項(xiàng)：（1）贈(zèng)與的財(cái)產(chǎn)是贈(zèng)與人個(gè)人所有的合法財(cái)產(chǎn)。（2）贈(zèng)與人必須 具有完全民事行為能力。（3）贈(zèng)與合同公證由不動(dòng)產(chǎn)所在地公證處受理。（4）如果贈(zèng)與人的真實(shí)意思是將所 贈(zèng)與的房屋僅贈(zèng)與給受贈(zèng)人個(gè)人所有，不作為受贈(zèng)人與其配偶的夫妻共有財(cái)產(chǎn)，那么贈(zèng)與人應(yīng)當(dāng)明確地將 “所贈(zèng)與的房屋僅作為受贈(zèng)人的個(gè)人財(cái)產(chǎn)，不作為受贈(zèng)人與其配偶的夫妻共有財(cái)產(chǎn)”的意思寫入贈(zèng)與合同。（5）辦完贈(zèng)與合同公證后，房地產(chǎn)需要及時(shí)辦理轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，不及時(shí)辦理轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，可能導(dǎo)致贈(zèng)與無效。
7、譯本公證
應(yīng)用場(chǎng)景：外籍人士出售或購(gòu)買房屋，出示的護(hù)照一般是外文的，需要做譯本公證。
8、港澳居民或外籍《家庭成員聲明書》、臺(tái)灣居民《戶籍謄本公證》
應(yīng)用場(chǎng)景：港澳居民或外籍人士在深圳市買賣房產(chǎn)，轉(zhuǎn)移登記時(shí)需提供《家庭成員聲明書》可以享受契稅、個(gè)人所得稅優(yōu)惠；臺(tái)灣居民在深圳市買賣房產(chǎn)，轉(zhuǎn)移登記時(shí)需提供《戶籍謄本公證》可以享受契稅、個(gè)人所得稅優(yōu)惠。
……
二、辦理的注意事項(xiàng)
1、先確認(rèn)需要辦理什么公證。如果是父親去世后子女獲得則辦理“遺囑公證”，此公證無需考慮房屋面積，按份收費(fèi)；如果你想現(xiàn)在獲得則需要辦理“贈(zèng)與公證”，需要到房屋所在地的房管局辦理評(píng)估，根據(jù)評(píng)估后的房屋總價(jià)2%收取。證明財(cái)產(chǎn)繼承，贈(zèng)與和遺贈(zèng)，按受益的2%收取（以實(shí)操為準(zhǔn)）。
2、公證買賣房屋協(xié)議，只有債權(quán)效力，而無物權(quán)效力，就是說一旦產(chǎn)生糾紛，你只能到法院起訴追回房款，而不能直接判給你房產(chǎn)，而現(xiàn)在法院普遍存在執(zhí)行難，錢款不易追回。你只有到房管部門辦理房產(chǎn)過戶登記，才真正確定物權(quán)，受法律保護(hù)和認(rèn)可。所以說公證買賣合同，無實(shí)際意義。如果對(duì)方房產(chǎn)有其他問題，不宜買賣，那公證更無用處，白花錢。
3、沒有產(chǎn)權(quán)的房屋一般是無法進(jìn)行產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的轉(zhuǎn)移的，如果是農(nóng)村的宅基地，還要與村委會(huì)聯(lián)系，現(xiàn)在的宅基地基本上不可進(jìn)行產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移了。沒有產(chǎn)權(quán)的房屋或者是違法存在或者是產(chǎn)權(quán)尚未確認(rèn)，兩種情況都不能進(jìn)行公證。
4、公證處的收費(fèi)可能有一份更加詳細(xì)的，但是網(wǎng)上查不到的細(xì)則，其中有價(jià)格的上下浮動(dòng)規(guī)定，所以要咨詢公證處。如果辦理贈(zèng)與，按照管轄的規(guī)定，一定要在房屋所在地的公證處進(jìn)行公證，遺囑公證無此限制。
三、為什么需要辦理公證？
（1）公證是轉(zhuǎn)移和化解不動(dòng)產(chǎn)交易風(fēng)險(xiǎn)的有效手段。
一般來說，房屋交易絕大部分都發(fā)生在陌生人之間。這種因陌生而帶來的風(fēng)險(xiǎn)單靠買或賣方自身往往是不能規(guī)避的，民眾在買房或賣房前很難先把相關(guān)的法律法規(guī)、政策流程、風(fēng)險(xiǎn)防范都學(xué)習(xí)一遍，把自己變成經(jīng)驗(yàn)豐富的專業(yè)人士，然后再運(yùn)用自己能夠運(yùn)用的一切力量對(duì)交易相對(duì)方的情況做摸底式排查。社會(huì)民眾更趨向于尋求有專業(yè)保障的第三方來做交易輔助。公證在房屋交易當(dāng)中，審核雙方的交易意愿，審核出售房屋的權(quán)屬真實(shí)合法，輔助審核買方的購(gòu)買能力，引導(dǎo)交易流程，確保交易契約有效、可行，提供代辦、資金監(jiān)管等增值法律服務(wù)，為陌生人之間的安全交易保駕護(hù)航。
（2）公證是保障房屋交易市場(chǎng)低風(fēng)險(xiǎn)的重要安全閥。
房屋交易受稅收、金融政策、交易政策影響較大，專業(yè)性較強(qiáng)，因涉及利益重大且涉及利益方眾多，極易發(fā)生糾紛。房屋目前幾乎是普通民眾家庭價(jià)值最高的單項(xiàng)資產(chǎn)，若發(fā)生糾紛，對(duì)家庭影響遠(yuǎn)遠(yuǎn)高過一般財(cái)產(chǎn)，大大降低普通民眾的安全感和幸福感。保障房屋交易安全是一項(xiàng)重大的民生工程。面對(duì)百萬級(jí)的房屋交易，單靠行政監(jiān)管和司法救濟(jì)無法快速預(yù)防和解決矛盾沖突、難以妥善處理各類可能引發(fā)的問題，且可能導(dǎo)致公共管理資源、司法資源和民眾成本的浪費(fèi)。溯源化解糾紛，溯源防范損失，房屋交易中，普通民眾選擇公證可降低或合理轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)，減輕因知識(shí)、經(jīng)驗(yàn)不足帶來的經(jīng)濟(jì)損失或精神不安，消除效率障礙和安全性擔(dān)憂。
（3）公證是房屋交易的公信保障和責(zé)任保險(xiǎn)。
從法律制度價(jià)值來說，公證有三種基本的法律效力,即證據(jù)效力、使法律行為生效的效力、強(qiáng)制執(zhí)行的效力。此外，《公證法》還確立了公證賠償制度，通過公證的房屋交易本就已經(jīng)大大降低了假冒和出錯(cuò)可能，但如果公證機(jī)構(gòu)仍然審查失職導(dǎo)致交易出錯(cuò)受損，交易受損一方，將能通過民事訴訟要求公證機(jī)構(gòu)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任，賠償損失。目前，全國(guó)公證行業(yè)建立了全行業(yè)聯(lián)保的機(jī)制，公證機(jī)構(gòu)具有較大的責(zé)任承擔(dān)和賠償能力。
總的來說，辦理公證或不辦理都是居于交易雙方的自愿選擇。在房屋交易活動(dòng)中，若交易雙方申請(qǐng)辦理有關(guān)的公證，將獲得全面而深入的事先法律審查，包括買賣雙方主體是否適格，房屋是否真實(shí)存在，有無權(quán)利受限情況，產(chǎn)權(quán)關(guān)系是否明晰，交易雙方或多方是否存在相互隱瞞或欺詐。此種審查不同于登記機(jī)關(guān)所做的行政審查，公證是伴隨交易雙方交易房屋這一民事法律行為作出的過程而作出的審查、指引和證據(jù)固定，是對(duì)房屋交易的實(shí)質(zhì)審核和判斷，可以排除人、財(cái)、物、流程等各方面的所有不確定性、消解不合法的成分，為交易事項(xiàng)筑牢法律上和事實(shí)上的安全防線。公證機(jī)構(gòu)所出具的公證書經(jīng)得起管理部門和司法機(jī)關(guān)的考驗(yàn)，是固定意思表示、預(yù)防矛盾糾紛的有效手段。同時(shí)，公證的中立第三方角色，還將居中為交易雙方起到利益平衡閥作用，出現(xiàn)交易糾紛，公證還能幫調(diào)解糾紛，幫助雙方化解矛盾，減少損失。
不辦理公證，雙方將經(jīng)歷較為漫長(zhǎng)的互信磋商過程，用較高的交易成本去填平信息不對(duì)稱、不信任帶來的交易溝渠。由于房屋產(chǎn)權(quán)登記只是房屋交易過程中的一個(gè)點(diǎn)，簡(jiǎn)便快速完成產(chǎn)權(quán)過戶，確實(shí)給交易雙方帶來了交易手續(xù)上的便利，卻并不能完全避免房屋交易中的其他風(fēng)險(xiǎn)。比如，如何確定賣方房屋和權(quán)屬符合法律規(guī)范？如何談判房屋交易條款？該先付款還是先過戶？要貸款怎么辦？如何付款？付款后拿不到房怎么辦？如何獲取貸款？過戶后拿不到款怎么辦？如何快速收到買方貸款？如果交易中出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)如何及時(shí)撤回或者止損？如果房屋交付出現(xiàn)問題，能找誰幫忙？求助不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)，很多事務(wù)確實(shí)不在其工作職能范圍；求助房屋交易中介，絕大多數(shù)中介不足以解決這些問題；求助律師和法院，通過訴訟解決，都將耗時(shí)耗力耗財(cái)巨大。
四、辦理需要哪些材料？
1. 申請(qǐng)人的有效身份證件，如在國(guó)外或者港澳臺(tái)等地區(qū)，還需提供護(hù)照或港澳臺(tái)通行證；
2. 如果申請(qǐng)人為法人（企業(yè)）的，應(yīng)提交法人的營(yíng)業(yè)執(zhí)照、章程、法定代表人身份證、法定代表人身份證明書；
3. 申請(qǐng)人戶口簿；
4. 與約定內(nèi)容有關(guān)的財(cái)產(chǎn)所有權(quán)證明，如房產(chǎn)證、未拿到產(chǎn)權(quán)證的購(gòu)房合同和付款發(fā)票等；
5. 法人（企業(yè)）委托他人代辦的還應(yīng)提供代理人的身份證件、委托授權(quán)書；
6. 若是近親屬代理辦理，需提供近親屬關(guān)系證明；
7. 若是繼承遺產(chǎn)的，需提供已故產(chǎn)權(quán)人的死亡證明/戶籍注銷證明（死亡證明材料應(yīng)當(dāng)是戶籍管理部門（派出所）出具的正式證明，若因年代久遠(yuǎn)，無法出具的，則可提供骨灰存放證件或遺像、墓碑的照片，所提供的照片上應(yīng)有已故產(chǎn)權(quán)人的姓名、死亡的年代等）
8. 若是贈(zèng)與房產(chǎn)或婚前財(cái)產(chǎn)證明，應(yīng)提供婚姻狀況證明（已婚提供結(jié)婚證，未婚提供單身證明或離婚證明）。
（各省市公證流程和所需材料均可能存在不同，具體公證流程以及材料應(yīng)當(dāng)以當(dāng)?shù)毓C處工作人員解答為準(zhǔn)，以上內(nèi)容僅供參考）
（圖文綜合整理自：朝陽房產(chǎn)服務(wù)平臺(tái)、云南省昆明市五華公證處、貝殼網(wǎng)站等網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)，侵權(quán)私刪）
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