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我之前寫了個(gè)文，說聰明人現(xiàn)在在賣房子。

很多人包括我們的讀者，都不同意。這很正常，我寫文章也不是尋求每個(gè)人都認(rèn)同，甚至不是尋求大部分人的認(rèn)同，我只是提供一種思考問題的思路和邏輯，無法保證我的觀點(diǎn)一定是正確的。

但有些人反對(duì)我的觀點(diǎn)，根本沒搞清楚我的觀點(diǎn)到底是什么。不少反對(duì)方論述了一通，其實(shí)結(jié)論和我的一致。

比如我從未鼓動(dòng)大家賣掉自己住的剛需房，我一直說的都是投資的角度，房子不是一個(gè)值得超配的標(biāo)的。但有人寫了一大堆來反駁我說自己住的怎么怎么樣，這樣為了反駁而反駁的論證，毫無意義。

回到房子這個(gè)問題，我重申，從資產(chǎn)配置的角度看，現(xiàn)在聰明的人都應(yīng)該兌現(xiàn)房子的收益，選擇賣出，落袋為安。房子在未來相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間，都不是一個(gè)值得超配的大類資產(chǎn)。

同不同意我的觀點(diǎn)，一點(diǎn)都不重要。但如下的一些邏輯和事實(shí)，大家可以一起思考一下。

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“剛需”是不是真的“剛”？

考慮中國(guó)房?jī)r(jià)的問題，不應(yīng)只看所謂「剛需」。因?yàn)閷捤傻呢泿怒h(huán)境（以往兩位數(shù)以上的M2增速）不再的前提下，相當(dāng)多的剛需，可能也就變成了「軟需」。

一個(gè)非常簡(jiǎn)單的例子，如果加杠桿只付首付買房，只要房?jī)r(jià)保持不漲，甚至繼續(xù)漲但漲幅絕對(duì)小于財(cái)務(wù)利息支出，這多出來的額外財(cái)務(wù)費(fèi)用，足以打消很多人改善住房的需求。

投資和投機(jī)性的需求，更不用說。

事實(shí)上，中國(guó)老百姓很多所謂對(duì)房子的剛性需求，都包含了人們對(duì)房?jī)r(jià)「只漲不跌」的這個(gè)預(yù)期，以及這種預(yù)期下財(cái)富增值的美好憧憬。這本質(zhì)上還是一種投資的需求，而非真正意義上的消費(fèi)需求。什么叫剛性消費(fèi)需求，就是不管價(jià)格漲跌，買了都無所謂，都一定要買，比如結(jié)婚用的。只有類似這樣的消費(fèi)需求，才能真正稱之為剛需。

如果我們思考的一個(gè)邏輯，概念定義的起點(diǎn)就錯(cuò)了，結(jié)論自然很難正確。

3

區(qū)位優(yōu)勢(shì)一直在，為何房?jī)r(jià)只在某些年份大漲？

城市的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，比如北京上海的虹吸效應(yīng)，也不該成為解釋房?jī)r(jià)走勢(shì)的最重要的變量。

邏輯非常簡(jiǎn)單，這些城市三年五年以前，十年二十年以前，相較于其他任何城市，都具備同樣的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和虹吸效應(yīng)，但彼時(shí)的房?jī)r(jià)，并未出現(xiàn)一直出現(xiàn)大幅上漲，某些年份還出現(xiàn)了幅度明顯的下跌。

因此，區(qū)位優(yōu)勢(shì)，在縱向的角度，不是解釋房?jī)r(jià)上漲的原因。所謂縱向，就是時(shí)間的序列上。

區(qū)位優(yōu)勢(shì)，只在同一個(gè)橫截面上，具備解釋力。但人們更需要明白，影響這個(gè)橫截面的整體因素為何。

4

人口與城鎮(zhèn)化

人口這一變量更多是通過影響經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，最終影響房?jī)r(jià)，而非直接作用于房?jī)r(jià)。

因?yàn)闊o論人口多寡，房?jī)r(jià)都可出現(xiàn)大幅上漲。（城鎮(zhèn)人口）多少，與房?jī)r(jià)的相關(guān)性，并不明顯?？梢詤⒖既毡竞兔绹?guó)。

人口對(duì)房?jī)r(jià)的影響，要通過貨幣這一中間變量。

如果在城鎮(zhèn)化的進(jìn)程中，貨幣的供應(yīng)和派生適當(dāng)，那么理論上，房?jī)r(jià)并不會(huì)因?yàn)槌擎?zhèn)人口的增加就出現(xiàn)快速上漲。因?yàn)樾略龅某擎?zhèn)人口，手持貨幣（收入）的增長(zhǎng)，剛好用來匹配勞動(dòng)生產(chǎn)率的提升，此時(shí)房?jī)r(jià)并沒有上漲的動(dòng)力。（最新的政府工作報(bào)告即對(duì)未來貨幣增長(zhǎng)定調(diào)為“與名義GDP增速相匹配”，大致就是這個(gè)意思）。

相反，即便早已完成城鎮(zhèn)化進(jìn)程的日本和美國(guó)，在沒有明顯邊際新增的城鎮(zhèn)人口的情況下，房?jī)r(jià)也會(huì)出現(xiàn)周期的波動(dòng)。

例如美國(guó)2008年之前的長(zhǎng)達(dá)七年的房?jī)r(jià)上漲，和城鎮(zhèn)化并沒有太多關(guān)系。

5

表面上看，任何商品的價(jià)格，包括屬于金融資產(chǎn)的股票和債券，都是由供需決定的。供大于求，價(jià)格下跌；反之，價(jià)格上漲。

但如果再深入考察，需求的背后又是什么？是人們購(gòu)買某種商品的愿望嗎？顯然，一個(gè)有愿望但是沒有購(gòu)買能力的情況，最多只能稱之為「準(zhǔn)需求」，它還不是真正能影響價(jià)格的需求。

比如我現(xiàn)在手上只有1000塊現(xiàn)金，但我非常想購(gòu)買一臺(tái)iPhone. 我的這個(gè)愿望，并不能構(gòu)成對(duì)iPhone的需求，從而也無法影響這個(gè)商品的價(jià)格。

從根本上說，一個(gè)人手持貨幣的數(shù)量，從根本上決定了需求的的多寡。而非購(gòu)買某個(gè)商品的意愿。人們分析房?jī)r(jià)時(shí)，往往會(huì)錯(cuò)誤地將這種意愿，定義為對(duì)房子的需求。

因此，最終意義上，人們手持貨幣的多少?zèng)Q定了需求，進(jìn)而決定了商品的價(jià)格。

6

扯點(diǎn)題外話，如果對(duì)某些似是而非的觀點(diǎn)表示疑惑時(shí)，我有一個(gè)十分好用的方法分享給各位。

比如我們常聽人說：

“一線城市永遠(yuǎn)漲，因?yàn)樗袇^(qū)位優(yōu)勢(shì)”，

“全國(guó)就一個(gè)北京，就一個(gè)上海，就一個(gè)深圳......”

這些邏輯表面上看好像也沒毛病。但你反過來想，北京上海深圳一直都在，一直都是稀缺的特大城市。為什么這些區(qū)位優(yōu)勢(shì)一直在，但它們的房?jī)r(jià)不是一直慢慢相匹配地漲呢？難道2015年一線城市房?jī)r(jià)的猛漲，是因?yàn)樗鼈兊膮^(qū)位優(yōu)勢(shì)在那一年迅猛增加？

反過來想，總是反過來想！

查理芒格亦如是說。