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經(jīng)驗分享:地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)票問題

  企業(yè)所得稅方面:

  《關于印發(fā)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法的通知》(國稅發(fā)〔2009〕31號)

  ●情況一:出包工程未最終辦理結算而未取得全額發(fā)票政策:在證明資料充分的前提下,其發(fā)票不足金額可以預提,但最高不得超過合同總金額的10%。

  ●情況二:公共配套設施尚未建造或尚未完工政策:可按預算造價合理預提建造費用。此類公共配套設施必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷,或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件。

  土地增值稅方面:

  《關于土地增值稅清算有關問題的通知》(國稅函〔2010〕220號)

  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程竣工驗收后,根據(jù)合同約定,扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款,作為開發(fā)項目的質量保證金。

  ●情況一:如取得發(fā)票政策:在計算土地增值稅時,建筑安裝施工企業(yè)就質量保證金對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的,按發(fā)票所載金額予以扣除。

  ●情況二:如未取得發(fā)票政策:在計算土地增值稅時,建筑安裝施工企業(yè)未就質量保證金對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的,扣留的質保金不得計算扣除。

  ●情況三:因未能取得票據(jù)而不得計算扣除這部分開發(fā)成本,在土地增值稅分項目或分期清算、房地產(chǎn)開發(fā)項目滾動開發(fā)的情況下,開發(fā)企業(yè)在某項目或某期開發(fā)產(chǎn)品土地增值稅清算后償付質保金,并取得的票據(jù)如何處理?

  建議:由于同一地塊分期、滾動開發(fā)的特點,決定了開發(fā)成本結算也會分期、滾動發(fā)生,只要前后幾期項目中的某一分部工程(如土建、安裝、裝飾等)是由同一施工企業(yè)完成,那么,開發(fā)企業(yè)可以將應扣留的已完工的前期工程項目質保金,在后一期應結算的工程進度款中扣留,并與施工企業(yè)簽訂補充合同明確約定,一旦已完工項目存在質量問題,在后一期項目進度款中扣留的質保金將不予支付,進而要求對方將前期已完工工程按結算價款全額開票。

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