在浙江正甬律師事務(wù)所受理的眾多案例中，其中有一案例對房屋買賣雙方都有警示作用，現(xiàn)筆者對此案例歸納如下：
2004年12月，胡某通過朋友介紹欲向王某購買某一處房產(chǎn)，并將房款79.5萬元打入王某的帳戶。事后，王某發(fā)現(xiàn)該房已賣與李某并過戶到李某名下，故王某委托沈某代胡某與李某于2005年3月14日簽訂了一分手寫協(xié)議，該協(xié)議約定該房屋以凈價(jià)98.5萬元成交，并支付給李某45萬元，剩余的房款于月底付清。同時(shí)雙方又約定為少交納契稅，簽訂一份房款為78萬元的合同，以交于房管局備案及辦理相關(guān)過戶手續(xù)，但實(shí)際交房款以手寫協(xié)議為準(zhǔn)。隨后雙方辦理了房產(chǎn)證過戶手續(xù)。后因王某詐騙案案發(fā)，且李某一直未收到剩余的53.5萬元，該房產(chǎn)的土地證過戶手續(xù)未辦理，雙方由此產(chǎn)生糾紛，依據(jù)合同約定，將該糾紛向?qū)幉ㄖ俨梦崞鹬俨谩?/span>
胡某認(rèn)為，2005年3月14日簽訂的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同約定的房地產(chǎn)價(jià)格78萬元是自己的真實(shí)意思表示，并且李某也在該房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同中簽字確認(rèn)，所以房地產(chǎn)合同是有效的，自己已經(jīng)付清房款，李某應(yīng)協(xié)助其辦理土地證過戶及其他相關(guān)的手續(xù)。而李某認(rèn)為，因該合同及協(xié)議涉及詐騙，應(yīng)認(rèn)定無效。即使有效，按照協(xié)議，自己并未收到剩余的53.5萬元，且經(jīng)多次要求未果，已屬于胡某違約，自己也有選擇解除合同的權(quán)利。最后在仲裁委的調(diào)解下，雙方自愿達(dá)成協(xié)議：解除雙方于2005年3月14日簽訂的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同及相關(guān)協(xié)議；房產(chǎn)返還李某所有，胡某協(xié)助李某辦理撤回房屋的過戶申請，由此產(chǎn)生的費(fèi)用，由李某承擔(dān)；李某返還胡某購房款45萬元，并補(bǔ)償胡某11萬元。
此案撇去詐騙成份，其實(shí)是屬于房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同中的 “陰陽”合同糾紛。所謂“陰陽”合同是同一套房屋，有兩份買賣合同，合同當(dāng)事人相同，房屋價(jià)款不同。這是當(dāng)事人為了少交一點(diǎn)稅，往往簽訂兩份合同，一份是房屋買賣實(shí)際交款額的合同，一份為了交于房產(chǎn)局備案而低于實(shí)際交款額的合同。無論是買方還是賣方，“陰陽合同”對買賣雙方都存在風(fēng)險(xiǎn)，對于買方來說，第一、一旦發(fā)生糾紛要違約金或解除合同，如果主張訂立低價(jià)合同的當(dāng)事人不能證明雙方是按實(shí)際原價(jià)合同履行的，那么從證據(jù)的角度，后一份合同經(jīng)過備案，證明力要高于高價(jià)合同，這樣可能導(dǎo)致買家實(shí)際支付了較高的房款，但解除合同退回的房款及違約責(zé)任的計(jì)算都以登記的低價(jià)為準(zhǔn)。第二、買受人再一次出房屋時(shí)，核定5.5%營業(yè)稅的房價(jià)肯定以登記的低價(jià)為準(zhǔn)，這就導(dǎo)致下一次買賣稅費(fèi)將按照再次出售價(jià)減去房價(jià)的差額計(jì)算，稅費(fèi)比例由此增加，故對于購買方來說，訂立陰陽合同對以后的出賣是不利的。而對于賣方來說，一旦沒有保存好相關(guān)證據(jù)或有相關(guān)的見證人，而買受人支付房款又不足額，那么整個(gè)交易就可能以“便宜”了買方而告終。雖然，為逃稅簽訂“陰陽合同”有僥幸過關(guān)的，但一旦發(fā)生糾紛，將花費(fèi)大量的時(shí)間，金錢，精力，所以訂立合同時(shí)，應(yīng)細(xì)細(xì)考量，不宜簽訂此類合同。
厲潔飛
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