小產(chǎn)權(quán)房是一個(gè)通俗的概念，一般指代區(qū)別于正常的有房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證的房屋，這些房屋往往建設(shè)在農(nóng)村的集體土地上，或者原屬于當(dāng)?shù)卮迕竦募w安置房、福利房。因?yàn)樾‘a(chǎn)權(quán)房的價(jià)格較正常房屋的價(jià)格相差很多，有很多城鎮(zhèn)居民涌入城郊或城中村購(gòu)買(mǎi)此類(lèi)房子。都知道小產(chǎn)權(quán)房有風(fēng)險(xiǎn)，那么小產(chǎn)權(quán)房到底有哪些風(fēng)險(xiǎn)？萬(wàn)一已經(jīng)買(mǎi)到了小產(chǎn)權(quán)房怎么辦，拆遷時(shí)會(huì)有補(bǔ)償嗎？小編今天為大家捋一捋小產(chǎn)權(quán)房的那些事兒。
文章來(lái)源：在明征地拆遷律師（zaiminglaw）
小產(chǎn)權(quán)房到底能不能買(mǎi)賣(mài)？
首先，小編在這里要排除由村民或村委會(huì)違反國(guó)家規(guī)定私自建設(shè)的住宅樓，因?yàn)檫@類(lèi)房屋本身屬于違章（法）建筑，無(wú)論城鎮(zhèn)居民是否去購(gòu)買(mǎi)，都屬于拆違范疇，是沒(méi)有任何補(bǔ)償?shù)摹?/span>
所以，如果買(mǎi)主在不知情的情況下買(mǎi)到了違章（法）的此類(lèi)住宅，可以通過(guò)民事訴訟判決合同無(wú)效退款。小編建議，即使在知情的情況下，也可以起訴解除合同，根據(jù)雙方各自的過(guò)錯(cuò)責(zé)任分擔(dān)損失，否則將來(lái)行政機(jī)關(guān)來(lái)拆違，可能人房?jī)煽铡?/span>
實(shí)踐中，較為理性的購(gòu)房者買(mǎi)到的一般是因?yàn)槌鞘幸?guī)劃，或者當(dāng)?shù)卮逦瘯?huì)報(bào)批后給村民興建的住宅。對(duì)于這類(lèi)住宅，并不如原來(lái)住建部通知紙面上那樣統(tǒng)統(tǒng)無(wú)效。
比如，北京門(mén)頭溝區(qū)法院曾判決一位城鎮(zhèn)居民朱先生購(gòu)買(mǎi)當(dāng)?shù)卮迕穹课?，合同有效。再比如上海市高?jí)人民法院在法院裁判標(biāo)準(zhǔn)中表示，買(mǎi)賣(mài)雙方如不是同一集體成員組織的，如合同已實(shí)際履行完畢且買(mǎi)受人已實(shí)際居住的，合同也可認(rèn)定有效。
當(dāng)然，也存在相反的判決，比如同在門(mén)頭溝的西辛村，一位名叫高永茂的購(gòu)房者被判決合同無(wú)效。
敲黑板
在上述判決買(mǎi)賣(mài)有效的案例中，有幾個(gè)共同的因素，第一、涉案房屋為“合法”建造的房屋，不是違章建筑。第二、購(gòu)買(mǎi)時(shí)，雙方當(dāng)事人都知情，而且當(dāng)?shù)卮逦瘯?huì)沒(méi)有表示反對(duì)，也沒(méi)有限制性規(guī)定。第三、合同已經(jīng)履行完畢，并且已實(shí)際居住。
小產(chǎn)權(quán)房有沒(méi)有拆遷補(bǔ)償？
雖然在實(shí)踐中，有的小產(chǎn)權(quán)房購(gòu)買(mǎi)者的買(mǎi)賣(mài)合同得到了法院的支持，但是小產(chǎn)權(quán)房始終面臨著產(chǎn)權(quán)問(wèn)題。
《國(guó)土資源部關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見(jiàn)》明文規(guī)定，嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地，國(guó)土部下發(fā)的另一個(gè)通知也規(guī)定，嚴(yán)格執(zhí)行城鎮(zhèn)居民不能在農(nóng)村購(gòu)買(mǎi)和違法建造住宅的規(guī)定。對(duì)城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)買(mǎi)和違法建造住宅申請(qǐng)宅基地使用權(quán)登記的，不予受理。
一旦小產(chǎn)權(quán)房面臨土地征收，購(gòu)買(mǎi)房屋的城鎮(zhèn)居民是無(wú)法享受到屬于農(nóng)村居民的宅基地使用權(quán)的補(bǔ)償，也無(wú)法享受屬于基于農(nóng)村居民身份的拆遷福利。
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但是，這并不意味著小產(chǎn)權(quán)房被拆遷毫無(wú)補(bǔ)償，或者僅僅補(bǔ)償當(dāng)初的房款。在上海市的一個(gè)案例中，當(dāng)?shù)卣唾?gòu)房者李阿姨通過(guò)拆遷安置合同約定：政府對(duì)該房實(shí)施拆遷。作為補(bǔ)償，政府向李阿姨支付各項(xiàng)獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)、臨時(shí)過(guò)渡費(fèi)以及提供房屋安置。合同簽訂后，李阿姨按照合同約定搬離了房屋，政府也依約向其支付各項(xiàng)補(bǔ)助、獎(jiǎng)勵(lì)、補(bǔ)償款項(xiàng)，但最后政府以其非農(nóng)村集體居民為由拒絕安排安置房，僅按征收時(shí)價(jià)格補(bǔ)償現(xiàn)金。
李阿姨最后勝訴，法院判決：認(rèn)定原被告之間的拆遷安置合同合法有效。
敲黑板
合法有效的小產(chǎn)權(quán)買(mǎi)賣(mài)合同受法律保障，政府因此和購(gòu)房者簽訂的拆遷協(xié)議也合法有效。但值得注意的是，法院判決并未表明政府在沒(méi)有拆遷協(xié)議的情況下如何操作的問(wèn)題。在上海市高院掌握的標(biāo)準(zhǔn)中，對(duì)于拆遷利益的分配可考慮買(mǎi)受人的合理購(gòu)房成本后按照7:3的比例分配。但這種地方性標(biāo)準(zhǔn)并不在全國(guó)適用，小產(chǎn)權(quán)房拆遷仍然面臨在其他地區(qū)同案不同判的風(fēng)險(xiǎn)。
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