本文是我在工作之后，根據實踐中遇到的土地相關問題總結出來的。請認真閱讀“觀看提示”，否則出現一切過敏、頭暈、惡心、嘔吐、皮疹等臨床不適癥，我概不負責。
觀看提示：
1、本文暴露了很多社會陰暗面，不能理性探討問題的五毛請直接關掉本頁面；
2、黑字部分是正常規(guī)則下的操作方式，紅字部分是潛規(guī)則+吐槽，我知道大家都很喜歡潛規(guī)則……；
3、土地工作可能距離我們大部分法學專業(yè)的同學比較遙遠，估計80%的同學本科時壓根就沒選過這門課（反正我沒選）。不過藝多不壓身，多學點知識總是好的。更何況這個神奇國度里，拆遷是圍繞在你我身邊的一個幽靈，說不定哪天你家就被強拆了呢。
6月12日更新：行文過長且之前不打草稿的代價就是文章出現了點小漏洞，雖然沒有原則上的錯誤，但會對各位造成誤解。今天稍微修改下，在下面用黃色底紋標示。
正文
一、 土地類型——根據《土地管理法》，三大分類
1、 農用地（耕地、林地、草地等）
2、 建設用地（國有、集體兩類，集體建設用地細分為：鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體建設用地、村集體建設用地兩小類）
3、 未利用地（這個企業(yè)最喜歡，審批簡單、有些項目甚至還有開墾獎勵……）
注：有人說居住用地、工業(yè)用地、商業(yè)用地也是土地類型。這個說法是錯誤的，這個分類法標準名稱叫“土地使用權類型”，只有在土地權證上書寫，其他地方用不到。
二、土地利用總體規(guī)劃
全國的——國土部報國務院批準
省一級的——報國務院批準
省會、人口100萬以上的城市或國務院指定的城市的——層報國務院
其他市、縣的——層報省級
鄉(xiāng)鎮(zhèn)的——報至省級或省級授權的地市級
1、通常來說，一個規(guī)劃可以用15年。但是大家都知道，中國發(fā)展太快，3年就大變樣，基本上一個規(guī)劃能堅持一屆班子就不錯了。
2、一經報批不得隨意修改。純扯淡，原因看下面一條。
3、各級規(guī)劃之間常有沖突，省級規(guī)劃一般都很嚴格，到了市一級就開始天馬行空，這屆領導班子要是屬于大拆大建上項目型的，市規(guī)劃經常突破省規(guī)劃，然后就是無盡的扯皮打架。
三、耕地保護與基本農田保護制度
1、實行占用耕地補償制度，占多少墾多少（數量、質量相當），做不到的，要繳納耕地開墾費，?？顚Ｓ?。
2、這個跟土地征收掛鉤：（1）基本農田；（2）非基本農田之外的耕地超過35公頃；（3）其他土地超過70公頃；此三類地的征收都要報國務院審批。超級大紅線，碰都不要碰，跟地方上辦事只要用錢就能搞定了，跟國務院……你覺得多少錢合適？。
四、國有建設用地
1、為什么只談國有建設用地？因為農村集體建設用地只能是集體內部使用（辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、自建宅基地之類的）。各種開發(fā)商只能通過政府來接手農村集體的地，簡要流程是：
政府向老百姓征地→→征來的地進入“農用地轉用”程序→→土地轉為國有之后，政府會挑選下列一個方式出手：
（1）政府將土地進行招拍掛，與競價勝出者簽訂出讓合同；
（2）作價入股；
（3）出租；
（4）無償劃撥
2、國有建設用地來源有三大類
（1）城市的地都是國有的（支持文件《國有土地上房屋征收與補償條例》，沒有土地補償費，只有拆遷補償費，主要是補償的房屋被拆的損失，一拆拆出個百萬富翁不是吹的）
（2）農村集體的地，不管是耕地還是建設用地，統(tǒng)統(tǒng)可以征收來，然后轉成國有的（重點，下文細說）
（3）其他的地，只要不是農村集體的地就都是國有的
每種不同類型的地，在征收、審批方面都有些許的不同，細細說能說到明年，這里就挑選我最為熟悉的“能源建設項目確需使用土地利用總體規(guī)劃確定的或單獨選址的城市建設用地范圍外涉及農用地的土地（出讓取得）”（含多重定語+補語的超級短語，每天讀幾遍，可以鍛煉肺活量）來分析。
四、建設用地審批流程：
1、建設項目可行性研究
在這一環(huán)節(jié)中，土地部門要進行土地預審，缺少土地預審文件的可研在報批時是不被受理的。
2、報批、審批
建設單位提出用地申請，然后由市縣政府來擬定《建設用地項目呈報說明書》、《農用地轉用方案》、《補充耕地方案》、《征收土地方案》、《供地方案》——簡稱“一書四方案”，層報至省級政府。
哇，有沒有搞錯，辦事的動動嘴，政府跑斷腿？法律規(guī)定的好貼心?！上?，這只是立法者的一廂情愿。在這個偉大的國度，任何規(guī)則都可以被扭曲到連它媽都不認識。
通常的情形是：一書四方案由申請者花錢請政府的御用咨詢公司來編寫（至于這些公司與政府的關系我什么都不知道不知道不知道
），政府幫申請者層遞文件，每到一級政府，各相關部門各顯其能吃拿卡要，不褪你一層皮都不好意思說自己的國土部門的。更為奇葩的是當審批通過的時候，批文是要逐級下發(fā)的，下發(fā)的過程中又是新一輪的吃拿卡要……作為申請者，你該做的就是追著政府屁股后面跟蹤審批流程，該公關的公關、該辦手續(xù)的辦手續(xù)，順利的話，一年之內能批下來；在此之前，如果申請者繃不住壓力先行開工，等待的就只有大大的罰單一張。
實際上，一書四方案上報過程中包含了下面兩個審批程序：
（1）農用地轉用審批
每一年，建設用地的規(guī)模、范圍都是由“土地利用總體規(guī)劃”決定的。這批建設用地必須在規(guī)劃內，按照程序由縣級政府開始層報至作出土地利用總體規(guī)劃的機關為止。
這個報批點是個大檻，因為規(guī)劃是硬性的，每年能轉多少地是有限額的。在各省國土廳那邊，經常能聽到一句話：“哎呀，我們今年的指標都用光了，你們慢慢等吧，后年差不多有希望……”
（2）征地審批
審批的過程沒什么好說的。
3、拿批文
拿到的批文名稱是《建設項目用地批準書》。一個建設項目要拿好多好多的許可，《建設用地規(guī)劃許可證》、《建設工程規(guī)劃許可證》、《建設項目開工許可證》、《國有土地產權證》等等?！督ㄔO項目用地批準書》是重中之重，所以絕對不可以得罪國土部門。其實規(guī)劃委也超牛叉，最軟的應該是住建委……
注：這里有個中國社會主義小特色，規(guī)劃委、國土部門、住建委，如果你是搞建設項目的，這仨單位絕對能讓你崩潰。所以只要你能順順利利弄清這三個單位的關系以及跑一個建設項目需要怎么“跑部”，多了不說，保年薪15萬的底線還是很輕松的。（有心者請去翻看《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》，萬萬不要找錯，不是已經廢止的《城市規(guī)劃法》）。
五、征地全攻略
需要注明一點，“四、建設用地審批流程”和“五、征地全攻略”之間并無絕對的時間先后關系，很多時候，兩項工作是分別行動、穿插進行。
1、 征地方案公告
這個是征地開始時必備的一個步驟。公告的作用就是告訴老百姓，你家是否在被征的范圍內，收拾細軟準備搬家吧。
在一些地方，征地工作是很難進行的，也難怪，誰樂意老搬家呢？鄉(xiāng)級政府一般都是這么處理：貼公告、拍照片存檔、趁半夜把公告撕下來、重復上述動作直到公告期滿。所以老百姓還不知道自己家在征收范圍內的時候，補償方案就貼出來了！還沒弄清補償方案是否合理的時候，推土機就開到家門口了！
2、 征地補償安置方案公告
這個是補償安置方案確定后，貼出這份公告，用以聽取被征地組織與農民意見的。理論上，集體組織和農民可以對這份方案提出意見。當然實踐中，你提你的，我拆我的，因為法律明文規(guī)定——《土地管理法實施條例》第25條：征地補償、安置爭議不影響征收土地方案的實施。（這他媽什么破法律?。?
3、 征地補償與土地出讓金
征地補償是個超級復雜的問題，從整個土地法體系來看，關于補償的法律、法規(guī)、規(guī)章、政策、意見等文件多達十余部，可是依然是筆糊涂賬，不深入研究，絕對能讓人風中凌亂。
（1）征地補償費用：
①土地補償費——歸農村集體經濟組織；
②安置補助費——分情況，需要統(tǒng)一安置的，歸農村集體經濟組織，不需要統(tǒng)一安置的，發(fā)放到個人；
③地上附著物和青苗補償費——歸所有者個人；
（2）應當由政府從未來得到的出讓金中支出的，但是很多政府都讓項目申請人提前掏腰包的：
①計提農業(yè)土地開發(fā)資金；
②補助被征地農民社會保障；
③保持被征地農民原有生活水平補貼；
④農村基礎設施建設費用；
⑤耕地開墾費（或有）；
⑥前期土地開發(fā)費用；
⑦土地出讓業(yè)務費——邪惡的名字，初期讓我一度以為這是法律規(guī)定的公然給政府的“辛苦費”，結果查閱會計目錄才知道，這是多么正經的一個收費項目，主要包括公告費、評估費、招拍掛代理費等；
⑧新增建設用地土地有償使用費；
⑨國有土地收益基金支出部分。
需要說明的是，“征地補償費”這一項應當由政府從土地出讓金中提取，但可以由建設用地申請者“提前預繳”；除此之外，由法律明文規(guī)定，其他費用都應由政府從土地出讓金中提取。
根據標題透露的信息，你懂的，我們的政府肯定不會按常理出牌。正常情況下，要等到征地完成、土地出讓結束后才能拿到土地出讓金，征地征個三年五載的太常見了，沒準上屆政府開始征地，下屆政府才能拿到土地出讓金。老子在任上跑腿辦事，讓下屆孫子得便宜？堅決不行！于是各種不符合規(guī)范的《土地征收補償合同》或者《征地工作委托合同》（名稱不一定，但是特征是由政府與項目申請者簽訂，跟下面提到的“政府與農民簽訂補償協(xié)議”不一樣，務必注意）紛紛出爐，形式各異、用詞紛亂、科目重疊，但中心思想只有一個：拿錢——都拿出來先交給我，待到真正繳納出讓金的時候，多退（多要是可能的，退是基本不可能的）少補（也不太可能，因為一般都多要）就可以了。
4、 政府與農民簽訂補償協(xié)議
這個協(xié)議很重要，是上報國土部門的組件中必備文件，沒有這個文件基本上這次上報就折了。這個協(xié)議必須由政府和農民簽訂，開發(fā)商（項目申請者）不參與。
協(xié)議的基本內容不多，但是有幾句話是必須出現的：“本人已自愿領到土地征收補償費XX萬元，以后無論出現何種情況，均不再對被征土地提出任何要求?！蹦玫竭@份協(xié)議，被征地的農民是哭是笑我不知道，政府的同志們肯定是笑哈哈。為這一份承諾，要犧牲多少腦細胞、體力、甚至是鮮血？國土部門的執(zhí)法人員已經成為軍人、記者之外第三大高危行業(yè)人群了。不信？看近期的兩個鏈接：
（1）
http://news.qq.com/a/20120510/000761.htm 云南巧家爆炸案，國土局公務員被炸死；
（2）
http://www.zhanjiang.gov.cn/_layouts/ApplicationPages/Modules/News/ZWGKDetail.aspx?id=bc6b4592-c940-4b09-a12c-24954eb5c4be 廣東湛江鋼鐵城項目征地，朱姓父子砍死兩名公務員。諷刺的是，這兩件事沒差幾天
http://news.sina.com.cn/o/2012-05-29/081924497021.shtml5、 開始拆吧！
六、征地補償問題的補充（其實是我還沒有吐槽夠）
1、林地、草地的征收補償
中國，地大物博、物產豐富。物產豐富的另一面就是他媽的事兒多。由于我所在的公司經常是深入到荒郊野外，征地的時候征到林地、草地幾乎是常態(tài)，跟林業(yè)部門和草業(yè)（不是臟話……）部門打交道也是家常便飯。林地、草地的征收工作是件很有意思的事兒，從它們身上，你更能讀懂中國。
拿比較復雜的征林舉個栗子
：
正常情況下，應當由林業(yè)部門負責收取森林植被恢復費（此費專款專戶專用，誰敢打它的主意就要當心坐大牢）、林木補償費（此費直接交給林權所有者）、林地補償費和安置補助費（這兩項跟普通征地是一樣的，但一般由林業(yè)局分發(fā)）。征林、補償完畢后，林業(yè)部門出具證明給國土部門，之后的工作跟普通征地就沒有區(qū)別的。
但是（又來……）！地方上的機構強弱對比非常明顯，如果細致的觀察它們，你會覺得你身處斗獸場：法律法規(guī)基本失靈，弱肉強食、強權即真理，一切都遵循著叢林法則。如果一個縣是林業(yè)大縣，那么林業(yè)局一般會秉章辦事，認真走程序；如果一個縣是個普通縣，那么國土部門鐵定是絕對強勢的，林業(yè)部門能不能參與征林工作都是個問號；如果一個縣發(fā)展經濟完全是運動式的，經?！耙魂囷L”，那么國土局和林業(yè)局都會玩兒蛋去，縣政府（或直屬發(fā)改辦公室）將直接披掛上陣與申請者簽合同。按照道理來說，林業(yè)部門和國土部門都是雙重領導體制，垂直性更強一點；但是在中國縣域政治環(huán)境下，有時候連國家權力都會失靈，更別提法律了。
2、統(tǒng)一年產值標準和征地區(qū)片綜合地價
這是兩個極為拗口的名字，是國土資源部從2005年開始以規(guī)章形式向全國推行的一個東西。簡單說來，就是為了解決“同地不同價、同村不同償”問題，國家說各地方政府都給我劃出統(tǒng)一的征地補償標準。如上文所說，征地補償費里包括土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗費三大類；這個綜合地價里只包括土地補償費和安置補助費兩項，地上附著物和青苗費另行計算支付給個人。
上面的意思是好的，下面辦的也還算可以，各省都下發(fā)到各地級市去按照本市標準測量、制定地價。但是有個問題：各省之間對于地價的理解完全不一樣……比如西南某省，林地上的林木產值都已經包含在地價中了，這讓林業(yè)部門情何以堪?。?？除了收一個森林植被恢復費外，完完全全的清水衙門??！而東北某省，林地上的林木產值另行計算，所謂綜合地價是純純的“裸地”價格。一個國家框架下，地價都不一樣，簡直是坑爹??！
3、為什么政府和各部門都爭搶著與申請者簽訂《征地工作委托合同》？
這是本吐槽中最為核心的部分了，為什么有些地方上的政府和下屬有權部門都爭先恐后地與項目申請者簽訂補償合同呢？原因相當簡單：錢。
在我的地盤上開發(fā)項目，你敢不經過我的手？想不想混了？來，跟我簽了這份《征地工作委托合同》，把征地補償的所有費用加價10%全先打到我的賬戶上，由我來分發(fā)。至于分發(fā)的過程是否公平合理，這個就要看政府和有權部門的良心了：不黑的只要那10%的辛苦費，手黑的就直接貪污本該分發(fā)到老百姓手中的那點賣地錢。反正項目申請者是不會理會這些的，一是政府黑但至少不會拿錢不辦事；二是征地工作確實阻力極大，政府不出面基本鎮(zhèn)不住。
有人說我危言聳聽，各位親，前些日子在廣東那個村子鬧得沸沸揚揚直接驚動黨中央的“烏X事件”就是因為村委會分配補償款不均造成的。而且，那塊地，是我所在的集團公司征的……
總結
中國的土地法和土地工作，是一筆大爛賬，從法律制定缺位，到實踐工作的扭曲，無不讓人心寒。民眾的樸素觀念中，地就是我的，你來拿走我的地，我吃什么？某些業(yè)務素質比較低的政府官員的觀念中，地是國家的，老百姓是沒地的，所以征收起來毫不手軟（見此鏈接，
http://news.qq.com/a/20120525/000781_1.htm云南巧家爆炸案后，當地官員的說法）。
我們很多人都有這樣的錯誤想法：從新中國建立后，土地就國有了，是1979年家庭聯(lián)產承包責任制出現后，才有了農村集體土地。這個觀念是錯誤的，實際上，1949年至1979年，我們國家從來沒在國家法律層面上將農民的地收歸國有，即便是公社時代，也沒有！那時候全靠自覺交地，哪用得著法律強制（估計法律在當權者心中就是渣）？1979年，公社解體了，但是地回不來了！變成農村集體所有了！這就是我們農民失去地權的過程，失的糊里糊涂、不清不楚。
孟子說過：人無恒產，則無恒心。我一直不相信，在一個城市人沒有地權、農村人依然沒有地權的國度里，人民會有怎樣的政治覺悟。西南某省有些農戶甚至失地三、四次，到最后連搭個窩棚都是奢望。奉勸當權者，不管是左右之爭也好，頂層設計也罷，請先管好土地問題，理順土地法律體系、還地權于人民，莫讓明末李、張之禍重演。
