蔡家一直以來給人們的固有印象是北區(qū)剛需地，這源于蔡家的區(qū)位、規(guī)劃、環(huán)境等城市的綜合表現(xiàn)。從市場(chǎng)數(shù)據(jù)來看，2018全年蔡家住宅成交量接近200萬方，高層、小高層占了約65%，洋房占約21%，別墅占約14%；高層、小高層建面均價(jià)9500-10000元/㎡，即使是洋房、別墅建面均價(jià)也僅為11000元/㎡、13000元/㎡。
在這樣的城市印象和市場(chǎng)背景下，挑戰(zhàn)區(qū)域的價(jià)格天花板是一件很難做到的事。而今天我們要聊的這個(gè)項(xiàng)目——萬科十七英里，就正在做著這樣一件不可能的事。這個(gè)項(xiàng)目從面市到現(xiàn)在，一直都有不少的話題點(diǎn)，也是近期的網(wǎng)紅樓盤之一，它的洋房'大平層、大露臺(tái)'在網(wǎng)絡(luò)上擴(kuò)散極廣。
本次，我們也是懷著比較憧憬的心情近距離接觸了這個(gè)項(xiàng)目，不過整體的感受卻讓人有點(diǎn)小失望。具體為何，請(qǐng)看下文。
一、項(xiàng)目指標(biāo)
第一，1.0的容積率在市場(chǎng)上是相對(duì)稀缺的，加上豐富的江景資源，這塊地的價(jià)值預(yù)期不低。
第二，地塊的容積率和規(guī)模是滿足全別墅規(guī)劃的，而本項(xiàng)目選擇別墅、洋房、小高層組合，在市場(chǎng)上是相對(duì)少見的。
第三，2016年12月蔡家市場(chǎng)整體均價(jià)建面6000元/㎡左右，別墅均價(jià)7500元/㎡左右，地塊的的樓面地價(jià)3747元/㎡，在當(dāng)時(shí)的成本和售價(jià)之間基本算不過來賬。
二、項(xiàng)目區(qū)域
項(xiàng)目處于蔡家城市向南拓展板塊，占據(jù)了相對(duì)豐富的江景資源，板塊在規(guī)劃理念等方面相對(duì)蔡家其他板塊更偏向改善屬性，但區(qū)域目前存在周邊環(huán)境嘈雜、配套不集中、生活需要依托較遠(yuǎn)板塊實(shí)現(xiàn)等問題。
蔡家位于兩江新區(qū)西邊，東連悅來國博中心，南接禮嘉新城，西承北碚新城，北靠水土高新產(chǎn)業(yè)園。板塊地處中梁山麓、嘉陵江畔，一面靠山，三面臨水。
蔡家內(nèi)部規(guī)劃以蔡家商圈核心區(qū)為中心分為六大板塊：西部的中梁山生態(tài)休閑功能帶與高端制造業(yè)板塊以制造業(yè)產(chǎn)業(yè)園為主；北部的科技研發(fā)創(chuàng)意板塊主打高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)；東部的現(xiàn)代商貿(mào)服務(wù)板塊；南部的高品質(zhì)居住與健康休閑板塊。
項(xiàng)目位于高品質(zhì)居住與健康休閑板塊（下面簡(jiǎn)稱宜居板塊）西部，南臨嘉陵江，緊靠五彩濱江公園。與蔡家核心商圈的距離在3km以上。從項(xiàng)目所處的板塊來看，有以下幾個(gè)特點(diǎn)：
1、低容積率板塊：板塊大多數(shù)地塊容積率限制在2以內(nèi)，內(nèi)以偏改善型產(chǎn)品為主，相比蔡家其他板塊，居住純粹性和資源更好。
2、公園配套：區(qū)域內(nèi)沿著整條濱江路而建的五彩濱江公園，占地16.83萬㎡，除了江景外也有公園配套。當(dāng)前市場(chǎng)的新區(qū)中，公園配套幾乎是標(biāo)配。
3、江灣資源：長約19公里的濱江帶承包了整個(gè)板塊的景觀視野，稀缺的江景資源也是項(xiàng)目的核心優(yōu)勢(shì)之一。
4、蘭海高速，到核心區(qū)車程約20分鐘。從地理位置距離重慶核心區(qū)較遠(yuǎn)，通過蘭海高速20分鐘車程至冉家壩。
項(xiàng)目的區(qū)位存在幾個(gè)問題：
1、距離商圈配套約3公里。目前距離項(xiàng)目最近的成熟商業(yè)配套，可能需要到直線3公里之外的禮嘉核心商圈，出行需要駕車，和城市的核心商業(yè)配套仍有較強(qiáng)的距離感。
2、教育配套滯后。項(xiàng)目周圍有朝陽小學(xué)（公立，在建）、以及規(guī)劃的中學(xué)（公立）和小區(qū)配套的幼兒園，未來的教育配套相對(duì)完善，但目前項(xiàng)目并沒有明確的教育落地。
3、周邊環(huán)境影響。項(xiàng)目北面靠近公租房社區(qū)，雖然不會(huì)直接影響小區(qū)的居住體驗(yàn)，但可能會(huì)影響相對(duì)高端的改善型客戶對(duì)項(xiàng)目的價(jià)值感觀。
三、項(xiàng)目定位
項(xiàng)目采用小高層+洋房+雙拼別墅多產(chǎn)品線組合，最大化市場(chǎng)份額。其中小高層扮演快速實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流角色；別墅、洋房通過產(chǎn)品創(chuàng)新、最大化資源利用實(shí)現(xiàn)溢價(jià)。
問題可能在于，其一，項(xiàng)目的利潤完全需要依靠洋房、別墅，面積大、總價(jià)高，去化速度慢，項(xiàng)目中后期的資金壓力會(huì)比較大。其二，對(duì)蔡家的改善市場(chǎng)過于樂觀，產(chǎn)品不太接地氣。
以當(dāng)時(shí)市場(chǎng)環(huán)境，我們?cè)O(shè)想可能有以下幾個(gè)出發(fā)點(diǎn)：
1、蔡家還是以剛需產(chǎn)品為主，單價(jià)敏感、總價(jià)天花板也相對(duì)明顯，而別墅業(yè)態(tài)的去化速度可能無法達(dá)到項(xiàng)目的預(yù)期，'高低配'的業(yè)態(tài)可以通過在現(xiàn)金流和利潤之間都得到保障。
2、在當(dāng)時(shí)蔡家，城市對(duì)外吸附力相對(duì)不足，而在市場(chǎng)有限的份額下，增加更多的產(chǎn)品線，可以獲取更大市場(chǎng)份額。
3、地塊坡地地形、江景資源的稀缺性，希望通過資源最大化，加上產(chǎn)品創(chuàng)新，提升項(xiàng)目的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力以及實(shí)現(xiàn)溢價(jià)。
4、在蔡家做了一部分豪宅概念，復(fù)制深圳的十七英里的成功案例，這個(gè)項(xiàng)目可能多少也融入了些情懷。
四、項(xiàng)目規(guī)劃
項(xiàng)目的先天資源優(yōu)勢(shì)也算是一把雙刃劍。利用了高差、江景等條件，以資源最大化為核心理念，但相應(yīng)的犧牲一定的私密性等。
在商業(yè)配套、公共功能配套上進(jìn)行集中規(guī)劃，一定程度上能夠滿足業(yè)主的基本生活及高端產(chǎn)品的純粹性，但依然存在便捷度相對(duì)不夠的問題。
1、各業(yè)態(tài)組團(tuán)化布局。小高層、洋房、別墅的組團(tuán)劃分相對(duì)明顯，內(nèi)部動(dòng)線交叉較少，不同的業(yè)態(tài)之間，保持了居住環(huán)境相對(duì)的純粹性。
2、最大化江景資源。項(xiàng)目利用地塊的坡地地形，由北至南根據(jù)高差，建筑由高到低，依次布局小高層、洋房、別墅，在景觀視野上實(shí)現(xiàn)最大化觀江面。
3、洋房、別墅的私密性影響，別墅與洋房的高低分布方式，雖然提升了視野和采光面，但對(duì)于地勢(shì)較低的樓棟來說，整體的私密性仍受到一定影響。
4、地勢(shì)高差大，距離感更強(qiáng)：受地塊高差影響，整體規(guī)劃臺(tái)地太多，必然出現(xiàn)較多的梯步，加之小區(qū)內(nèi)的配套相對(duì)集中，特別是對(duì)于年齡相對(duì)偏大的業(yè)主人行的距離感較強(qiáng)。
5、獨(dú)立商業(yè)，無底商。項(xiàng)目的商業(yè)規(guī)劃相對(duì)集中，打造約8000㎡配套商業(yè)，包括目前的售樓部。一方面集中商業(yè)避免了底商的嘈雜，提高居住舒適度。但在整個(gè)小區(qū)外部配套相對(duì)還不成熟的前提下，加上坡地影響，內(nèi)部生活便捷度存在一定影響。
6、在小高層組團(tuán)集中打造功能配套。除了商業(yè)之外，比如籃球場(chǎng)、兒童游樂設(shè)施、戶外劇場(chǎng)的配套都集中在小高層區(qū)域，位置相對(duì)較遠(yuǎn)，配套功能與洋房、別墅的聯(lián)系相對(duì)不緊密。
五、現(xiàn)場(chǎng)體驗(yàn)
萬科十七英里示范區(qū)、售房部及樣板房的概念營造非常好。
示范區(qū)的實(shí)際展示效果可能會(huì)讓人有一點(diǎn)小失望，相比中央公園的翡翠公園、森林公園，顯得特點(diǎn)相對(duì)沒有那么亮眼。主要有以下幾個(gè)方面：
1、動(dòng)線略顯復(fù)雜：受高差影響，前區(qū)入口與售房部的動(dòng)線聯(lián)系相對(duì)脫節(jié)，需要乘坐景觀電梯向上才能抵達(dá)售房部，整體的儀式感相對(duì)有所欠缺。
2、精細(xì)化不足：對(duì)于整體的看房體驗(yàn)區(qū)做到了面面俱到，除了車行入口大量的竹林堆砌，其他區(qū)域景觀展示也較少，景觀細(xì)節(jié)層次的展示較少。
3、工地對(duì)看房體驗(yàn)影響：從售房部到樣板房的區(qū)域，周邊整體開工、開挖的影響較大，包括揚(yáng)塵，沒有進(jìn)行隔離包裝，顯得整個(gè)建筑、景觀展示區(qū)比較舊，且嘈雜。
4、對(duì)私密性的包裝少：從樣板房內(nèi)可以直接看到附近施工的樓棟，包括客廳、臥室、露臺(tái)，給客戶入住后的體驗(yàn)欠缺私密性。
5、硬件、材質(zhì)的品質(zhì)一般：從外立面來看，別墅采用了石材，洋房仍采用了真石漆，整體的形象相對(duì)缺乏品質(zhì)感，和洋房300-350萬的總價(jià)相比有一定差距。
六、戶型及價(jià)格
洋房退臺(tái)設(shè)計(jì)，強(qiáng)化舒適度足夠。但洋房戶型整體面積偏大，清水交付，硬件并無太多強(qiáng)化。洋房戶型面積主要分兩類，建面192㎡三房（標(biāo)準(zhǔn)層、其中3F帶大露臺(tái)）、建面261㎡四房（底躍）。主要有以下幾個(gè)特點(diǎn)：
1、1-2F底躍，其他樓層采用逐步退臺(tái)設(shè)計(jì)。但圖紙顯示，一樓無老人房，比較尷尬。
2、3F配大露臺(tái)贈(zèng)送，標(biāo)準(zhǔn)層也都配了大開間的陽臺(tái)。
3、其他諸如橫廳、主臥套房、三衛(wèi)生間等，在戶型上應(yīng)有盡有。
4、整體戶型面積均偏大，顯得比較舒適。但在這樣的面積下，尺度舒適是必然的。
5、外立面真石漆為主，清水交付，硬件方面并沒有給出太多實(shí)惠。
建面192㎡四房 （標(biāo)準(zhǔn)層戶型）
建面192㎡四房 （3F戶型）
建面261㎡四房底躍戶型
最后，我們看一下項(xiàng)目的價(jià)格，通過與市場(chǎng)價(jià)格的對(duì)比來看：
1、本項(xiàng)目，據(jù)現(xiàn)場(chǎng)了解洋房總價(jià)約280-400萬。洋房標(biāo)準(zhǔn)層均價(jià)16000-17000元/㎡，其中 3F帶大露臺(tái)均價(jià)19000-20000元/㎡，總價(jià)330-350萬；底躍16000-17000元/㎡，總價(jià)380-400萬。
2、對(duì)比區(qū)域內(nèi)市場(chǎng)，蔡家別墅套均總價(jià)大約259萬，洋房套均總價(jià)146萬。
3、對(duì)比其他區(qū)域，中央公園洋房200-250萬；悅來生態(tài)城別墅250-300萬。
項(xiàng)目的洋房產(chǎn)品無論是單價(jià)、總價(jià)都已經(jīng)算是'突破天際'?？磪^(qū)域，比中央公園、悅來更高；比業(yè)態(tài)，總價(jià)水平已經(jīng)可以買別墅了。在這種總價(jià)下，給足夠的面積就舒適，只需要多花錢而已，戶型本身的功能、尺度，已經(jīng)不太重要。
七、綜述：到底值不值？
1、從區(qū)域來看，項(xiàng)目占據(jù)了蔡家的最好資源。但蔡家板塊對(duì)改善型的客戶吸附力不足，城市的自身配套、環(huán)境等相比北區(qū)都沒有優(yōu)勢(shì)，因此在蔡家做豪宅是需要勇氣的。
2、項(xiàng)目自身方面，采用了多業(yè)態(tài)組合的策略，小高層部分很好地扮演了現(xiàn)金流角色。洋房、別墅利用產(chǎn)品創(chuàng)新、概念包裝，結(jié)合稀缺資源實(shí)現(xiàn)溢價(jià)。但項(xiàng)目的改善產(chǎn)品在豪宅定位之下，硬件上并沒有過多提升，示范區(qū)的細(xì)節(jié)體驗(yàn)也小有瑕疵，整體市場(chǎng)反應(yīng)并不明顯。
3、這房值嗎？萬科一直以來都算是比較精明的企業(yè)，項(xiàng)目也如此，產(chǎn)品的創(chuàng)新也僅是在戶型的面積上做增加，加上總價(jià)、單價(jià)都明顯高于區(qū)域其他項(xiàng)目。300萬的總價(jià)在北區(qū)可選擇范圍很大，而在蔡家買一套清水的洋房可能真的沒那么值。
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