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清議：1987年以來(lái)城鎮(zhèn)家庭收入房?jī)r(jià)比

在明確了1987年以來(lái)的國(guó)內(nèi)商品房?jī)r(jià)格走勢(shì)之后，還有一個(gè)需要搞明白的是城鎮(zhèn)居民家庭收入與房?jī)r(jià)的關(guān)系。這可能會(huì)讓更多的人感到意外。

以工資來(lái)衡量收入與房?jī)r(jià)的關(guān)系其實(shí)很不準(zhǔn)確。比如說(shuō)，1990年城鎮(zhèn)家庭居民可支配收入當(dāng)中工資性收入占比為76.1%，到2011年已降至70.7%，而經(jīng)營(yíng)性收入、財(cái)產(chǎn)性收入以及轉(zhuǎn)移性收入的所占比重均明顯上升。此外，20多年前4-5人的大家庭很多，而如今平均才3口人（就業(yè)比例相應(yīng)提高）。所以，采用家庭可支配收入合計(jì)來(lái)衡量收入與房?jī)r(jià)的關(guān)系無(wú)疑更加貼近現(xiàn)實(shí)，也有必要統(tǒng)一采用三口家庭收入合計(jì)來(lái)增強(qiáng)可比性。

收入與房?jī)r(jià)的關(guān)系自然要采用購(gòu)房總價(jià)來(lái)衡量。由于20多年前購(gòu)買(mǎi)70平米住宅的居多數(shù)，如今雖略有提升，但不妨統(tǒng)一按照70平米的購(gòu)房總價(jià)來(lái)提高可比性。 

1987年以來(lái)城鎮(zhèn)家庭收入房?jī)r(jià)比概覽

年份   人均可支配收入   當(dāng)年平均房?jī)r(jià)  70平米住宅總價(jià)   三口家庭收入合計(jì)  收入房?jī)r(jià)比

           （元）        （元/平米）      （萬(wàn)元）         （萬(wàn)元）        （倍）

1987       1002.0             408           2.86             0.30           9.5

1988       1180.2             503           3.52             0.35           9.9

1989       1373.9             573           4.01             0.41           9.8

1990       1510.2             703           4.92             0.45          10.9

1991       1700.6             786           5.50             0.51          10.8

1992       2026.6             995           6.96             0.61          11.4

1993       2577.4            1291           9.04             0.77           9.0

1994       3496.2            1409           9.86             1.05           9.4

1995       4283.0            1591          11.14             1.28           8.7

1996       4838.9            1806          12.64             1.45           8.7

1997       5160.3            1997          13.98             1.55           9.0

1998       5425.1            2063          14.44             1.63           8.9

1999       5854.0            2053          14.37             1.76           8.2

2000       6280.0            2058          14.41             1.88           7.7

2001       6859.6            2170          15.19             2.06           7.4

2002       7702.8            2250          15.75             2.31           6.8

2003       8472.2            2359          16.51             2.54           6.5

2004       9421.6            2714          19.00             2.83           6.7

2005      10493.0            3167          22.17             3.15           7.0

2006      11759.5            3367          23.57             3.53           6.7

2007      13785.8            3864          27.05             4.13           6.5

2008      15780.8            3800          26.60             4.73           5.5

2009      17174.7            4681          32.77             5.15           6.4

2010      19109.4            5032          35.22             5.73           6.1

2011      21809.8            5377          37.64             6.54           5.7

2012      23000（預(yù)計(jì)）      5791          40.54             6.90           5.9

原始數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局

不難看出，由于過(guò)去25年城鎮(zhèn)家庭收入累計(jì)漲幅總體大于房?jī)r(jià)漲幅，所以收入房?jī)r(jià)比不僅沒(méi)有提高，反而從最初的9.5倍下降到5.9倍。并且總是收入推著房?jī)r(jià)漲。例如1989年收入升了16.4%，房?jī)r(jià)漲了13.9%；1992-1996年工資改革令收入累計(jì)升了139%，房?jī)r(jià)累計(jì)漲了81.5%。

降低收入房?jī)r(jià)比并由此增強(qiáng)居民住宅的購(gòu)買(mǎi)力最有效的方法是增加收入。上表數(shù)據(jù)顯示，盡管1992年全國(guó)開(kāi)始清理房地產(chǎn)貸款，但在加快收入增長(zhǎng)的作用下，收入房?jī)r(jià)比從1992年的11.4倍（歷史最高點(diǎn)）迅速下降到1993年的9倍，即使當(dāng)年房?jī)r(jià)大幅上漲了29.7%。

反過(guò)來(lái)看，收入房?jī)r(jià)比的指導(dǎo)作用在于，如果在收入房?jī)r(jià)比降至6.5倍的2003年買(mǎi)房，一年后新房?jī)r(jià)格平均上漲了15%；在收入房?jī)r(jià)比回落到5.5倍（歷史最低點(diǎn)）的2008年買(mǎi)房，兩年后房?jī)r(jià)漲了32%，四年后累計(jì)漲了52%。

我更加看重收入房?jī)r(jià)比持續(xù)下降之于中國(guó)經(jīng)濟(jì)的影響。首先，隨著居民支出由消費(fèi)品主導(dǎo)型到住房主導(dǎo)型的轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)必然會(huì)成為支柱產(chǎn)業(yè)，由投資拉動(dòng)的GDP增長(zhǎng)同樣具有必然性。 其次，在保證收入翻番增長(zhǎng)預(yù)期之下，房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲無(wú)疑是大概率事件。第三，鑒于縮小城鄉(xiāng)收入差距是一個(gè)比抑制房?jī)r(jià)更緊迫的任務(wù)，應(yīng)當(dāng)賦予商品房?jī)r(jià)格更多的一次收入轉(zhuǎn)移功能，決不能失去土地的農(nóng)民面對(duì)房?jī)r(jià)上漲干瞪眼，盡管大幅提高征地補(bǔ)償無(wú)論怎樣都會(huì)推高房?jī)r(jià)。

第四，由于過(guò)去25年累計(jì)銷售的商品房只解決了25%左右的城鎮(zhèn)家庭的住房問(wèn)題，即使將保障性住房的最終比例確定在50%，房地產(chǎn)市場(chǎng)還會(huì)有很大的發(fā)展空間，其支柱產(chǎn)業(yè)的地位亦將繼續(xù)鞏固，為此，政府在任何情況下都不應(yīng)當(dāng)不加區(qū)分地打壓市場(chǎng)需求，更不能繼續(xù)限制開(kāi)發(fā)商投資。第五，也是我一再?gòu)?qiáng)調(diào)的，所謂居民支出由消費(fèi)品主導(dǎo)型到住房主導(dǎo)型的轉(zhuǎn)變，意味著不斷有大量的貨幣發(fā)行量沉淀到房地產(chǎn)市場(chǎng)，不僅是居民已購(gòu)置的房產(chǎn)，也不僅是開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)存量，還包括地方政府的土地存量，由此形成貨幣超發(fā)不值得大驚小怪。為此，政府完全不必收緊銀根，倒是應(yīng)當(dāng)繼續(xù)擴(kuò)大貨幣發(fā)行量，同時(shí)降低全社會(huì)融資成本。無(wú)論如何，用高利貸去開(kāi)發(fā)土地，開(kāi)發(fā)周期越長(zhǎng)，地價(jià)房?jī)r(jià)越高。在繼續(xù)壓制居民購(gòu)房需求并由此導(dǎo)致地方政府土地儲(chǔ)備及開(kāi)發(fā)商存量繼續(xù)膨脹的情況下，地方政府債務(wù)將失控，宏觀經(jīng)濟(jì)也難以徹底走出減速的陰影。