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房屋過戶是指房屋買賣、房屋贈(zèng)予等情況發(fā)生時(shí)，原所有權(quán)人將房屋的所有權(quán)轉(zhuǎn)移到新所有權(quán)人名下，而在房地產(chǎn)交易中心所辦理的變更手續(xù)。

只有在過戶這一步進(jìn)行完以后，房子才真正屬于購(gòu)房者。然而在不少情況下，購(gòu)房者即使交了房款，也無法順利過戶。買房不是小事，以下這些情況一定要注意了：

產(chǎn)權(quán)因違建被凍結(jié)

如果房屋有違建，按照《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第二十三條規(guī)定，有下列情形之一的，登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)作出不予登記的決定：

'屬于違章建筑的；屬于臨時(shí)建筑的；法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。'

在違建拆除之前，房子是不能買賣、過戶、不能通過任何合法途徑抵押貸款的。

賣家無法提供房產(chǎn)證

只有房產(chǎn)證能證明房屋歸屬，房產(chǎn)證也是辦理過戶必須的材料。

如果購(gòu)買沒有房產(chǎn)證的房子，不僅無法過戶，買家還要承擔(dān)很大的風(fēng)險(xiǎn)，權(quán)利無法保障。

其他產(chǎn)權(quán)人不同意賣房

先get房屋共有權(quán)人的概念：兩個(gè)或兩個(gè)以上的公民、法人共同擁有該房屋的權(quán)利和應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)。

也就是說，有些房屋的產(chǎn)權(quán)人并非只有一個(gè)，房屋買賣需征得所有產(chǎn)權(quán)人的同意、且過戶時(shí)必須要房產(chǎn)證上的所有產(chǎn)權(quán)人到場(chǎng)簽字，即使本人無法前來也需有授權(quán)書委托他人簽字。否則房屋的合同無效、更無法過戶，未簽字的產(chǎn)權(quán)人追究起來也只能退房。

無民事行為能力人的房子

房屋買賣雙方的民事行為能力在合同的成立生效中起著至關(guān)重要的作用。在二手房交易時(shí)，如果賣方為無民事行為能力人，比如未成年人、精神病患者，那么即便簽了購(gòu)房合同，通常也是無效的。

即便是順利辦理了過戶，也不代表該房屋就已經(jīng)徹底屬于購(gòu)房者了。

典型案例>>>

2014年1月，買方與賣方簽訂買賣房屋合同，賣方以400萬元的價(jià)格將自己名下房屋轉(zhuǎn)讓給買方。此后，房屋辦理過戶并交付，買方持續(xù)占有、使用該房。

賣方的兒于2016年8月向法院提起特別訴訟，因?yàn)槠涓福ㄙu方）是精神病人，所以請(qǐng)求確認(rèn)其父為無民事行為能力，自此，賣方的兒子取得了賣方在2014年沒有民事行為能力的證據(jù)，依法訴至法院，請(qǐng)求判令雙方簽訂的房屋買賣合同無效。

法院經(jīng)審理認(rèn)為，簽訂房屋買賣合同的雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)具有完全的民事行為能力。本案中，賣方簽訂房屋買賣合同時(shí)不具有民事行為能力，判決確認(rèn)賣方與買方于2014年1月簽訂的買賣房屋合同無效。

特殊性質(zhì)的二手房

購(gòu)房者要警惕特殊性質(zhì)的二手房，常見的有未滿5年的經(jīng)濟(jì)適用房、小產(chǎn)權(quán)房、法拍房等，這些房子由于其特殊性容易受到交易的限制。

例如未滿5年的經(jīng)濟(jì)適用房：在滿五年之前簽訂的二手經(jīng)濟(jì)適用房買賣合同是無效的，并不受法律保護(hù)。購(gòu)房者就算私下約定滿五年后再過戶，在法律上此約定也是無效的。

被查封的房產(chǎn)

部分購(gòu)房者在進(jìn)行二手房交易時(shí)沒能了解清楚情況，導(dǎo)致購(gòu)買到被查封的房屋，直到過戶時(shí)才發(fā)現(xiàn)無法過戶，帶來不必要的損失和麻煩。

未解除抵押的房產(chǎn)

未還清銀行貸款的房子叫抵押房，根據(jù)規(guī)定，必須是無抵押狀態(tài)的房產(chǎn)才能辦理過戶。購(gòu)買此類房子，買家需要先到銀行辦“解押”。

以上就是幾種常見的二手房不能過戶的情況。所以購(gòu)房者在進(jìn)行二手房交易時(shí)，必須提前了解房屋是否可以正常交易、過戶。在必要時(shí)，可以通過專業(yè)人士來協(xié)助交易，避免自己在交易中承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。