2010年10月，張某在一小區(qū)購置新房入住，后因不滿該小區(qū)物業(yè)的管理而拒交物業(yè)費長達兩年多，致雙方對簿公堂。業(yè)主認為物業(yè)公司不作為時就可以拒交物業(yè)費，物業(yè)公司則認為其為業(yè)主提供了服務收費理所當然。那么，雙方該如何尋求更好的溝通方式來避免糾紛產(chǎn)生呢?近日，李滄區(qū)人民法院對這起物業(yè)合同糾紛作出一審判決。
起因：業(yè)主兩年多拒交物業(yè)費被訴
2010年9月，青島某物業(yè)有限公司(以下簡稱物業(yè)公司)作為房地產(chǎn)開發(fā)單位青島某置業(yè)有限公司(以下簡稱置業(yè)公司)選聘的物業(yè)服務企業(yè)，在與其簽訂了《前期物業(yè)服務合同》后，依據(jù)《物業(yè)管理條例》為某小區(qū)的E、F區(qū)提供物業(yè)管理服務。同年10月1日，物業(yè)公司與該小區(qū)業(yè)主張某簽訂了一份《業(yè)主手冊》，約定張某所購房屋的建筑面積為90.42平方米，物業(yè)費按建筑面積每月每平方米0.42元收取。此外，雙方還對物業(yè)公司的相關(guān)服務內(nèi)容進行了約定，包括生活垃圾的收集與公共環(huán)境的保潔;協(xié)助當?shù)毓矙C關(guān)和基層治保組織搞好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序及巡查工作;庭院綠地及設(shè)施的養(yǎng)護管理;房屋公共部位及其附屬設(shè)施的運行和養(yǎng)護;物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)車輛行駛及停放秩序的管理以及告知有關(guān)單位維護有關(guān)市政公共設(shè)施等。
此后，張某入住該小區(qū)，并按時交納物業(yè)費。然而，從2011年7月1日開始，張某突然停止交物業(yè)費，至2013年12月31日仍分文未交。經(jīng)物業(yè)公司多次催要，張某仍拒絕交納。無奈，物業(yè)公司一紙訴狀將其告上法庭，要求張某支付物業(yè)費1610元。
庭審：原被告各執(zhí)一詞互不相讓
“張某從2011年7月1日至2012年12月31日欠交費用共1025.36元，其中，每月按照合同約定的0.42元計算，且因其房屋附帶閣樓，應按照建筑面積的一半收取。2013年1月1日，我公司調(diào)低了物業(yè)費標準，每月按照0.36元計算，至當年年底張某共欠585.92元，以上共計1611.28元?，F(xiàn)我公司僅主張1610元，張某應立即支付!”庭審中，物業(yè)公司負責人主張，并向法庭提交物業(yè)費價格文件、收款收據(jù)及照片等證據(jù)以支持其訴訟請求?！拔覐娜胱⌒^(qū)至2011年6月一直按時向物業(yè)公司交納物業(yè)費，但物業(yè)公司的服務卻根本不到位，所以從7月份開始便拒絕交費。物業(yè)公司在管理該小區(qū)4年來，小區(qū)內(nèi)沒有安保進行值班巡邏，衛(wèi)生環(huán)境臟亂差，樓下的花草也沒有人進行修剪，許多公共設(shè)施也已開始銹蝕開裂，許多業(yè)主都曾向其提出問題或建議，但物業(yè)公司均未給予明確答復或解決?！睆埬撤Q，“此外，物業(yè)公司從未按時公示過其費用收支情況，且該公司給業(yè)主開具的物業(yè)費收取單據(jù)均是收據(jù)，從未出具過正式發(fā)票。現(xiàn)我對物業(yè)公司存在質(zhì)疑，請物業(yè)公司出示有效營業(yè)執(zhí)照和稅務登記證明?！?/p>
隨后，張某向法庭提交了3張小區(qū)照片，以證明該小區(qū)的現(xiàn)狀及物業(yè)服務不到位的情況?！案鶕?jù)《青島市物業(yè)管理條例》第三章第二十二條規(guī)定，《前期物業(yè)服務合同》應當約定期限最長不超過2年，分期建設(shè)的除外?，F(xiàn)物業(yè)公司只是與置業(yè)公司簽訂了《前期物業(yè)服務合同》，有效期應為2010年10月至2012年9月，之后并未續(xù)簽合同，所以根本不存在物業(yè)費事宜，也談不上欠交物業(yè)費的事?！睆埬逞a充道。
對此，物業(yè)公司認為：“張某提交的照片真實性我公司無法確認，且照片上沒有任何可識別標志，無法確認是我公司管轄的小區(qū)，即使照片是真的，也無法證明其抗辯內(nèi)容。且張某拒交物業(yè)費已是事實，其再做爭辯也毫無意義?！?/p>
判決：業(yè)主應按約定補交相應費用
法院經(jīng)審理認為，物業(yè)公司作為物業(yè)服務企業(yè)與張某簽訂的《業(yè)主手冊》合法有效，對雙方具有約束力，雙方均應遵照執(zhí)行。根據(jù)該《業(yè)主手冊》的約定，物業(yè)公司為張某所住小區(qū)提供服務，張某作為業(yè)主接受服務，根據(jù)權(quán)利義務對等原則，張某應支付物業(yè)費。對于張某應支付的物業(yè)費數(shù)額，雙方于2010年10月1日簽訂的《業(yè)主手冊》明確約定張某的房屋建筑面積是90.42平方米，張某應按照合同約定的面積向物業(yè)公司交納2011年7月1日至2013年12月31日的物業(yè)費。物業(yè)公司主張從2013年1月起按照0.36元計算物業(yè)費未超出合同約定，法院予以支持。故張某應支付自2011年7月1日至2013年12月31日的物業(yè)費1074元(0.42元/平方米×90.42平方米×18+0.36元/平方米×90.42平方米×12)。
此外，物業(yè)公司主張張某的房屋附帶閣樓，閣樓按照建筑面積的一半收取物業(yè)費，即537元。對此，法院認為，雙方所簽《業(yè)主手冊》是其雙方權(quán)利義務的依據(jù)，《業(yè)主手冊》并未約定對該閣樓收取物業(yè)費用，且物業(yè)公司對收取該費用未提供收費的依據(jù)或證據(jù)，因此法院對物業(yè)公司該主張不予支持。庭審中，張某抗辯因物業(yè)公司未按約提供服務，其有權(quán)拒絕相應的履行要求，從張某提交的照片證據(jù)并不能全面、系統(tǒng)、連續(xù)地證明物業(yè)公司提供物業(yè)服務的全貌，故法院對張某的抗辯主張不予支持。
據(jù)此，法院判決張某支付物業(yè)公司2011年7月1日至2013年12月31日的物業(yè)費1074元。同時，駁回物業(yè)公司其他訴訟請求。青島財經(jīng)日報/青島財經(jīng)網(wǎng)(博客,微博)記者 馬文超
法官說法
物業(yè)公司提供的物業(yè)服務具有公共服務的性質(zhì)，關(guān)系到小區(qū)全體業(yè)主的切身利益，客觀來說，因物業(yè)服務企業(yè)自身能力、小區(qū)內(nèi)眾多業(yè)主對物業(yè)服務質(zhì)量的評判標準不一等原因，小區(qū)的物業(yè)服務本身具有一定的難度。同時，物業(yè)服務合同系持續(xù)履行的合同，具有長期性、復雜性、瑣碎性等特征，服務質(zhì)量不易量化，本身需要物業(yè)公司與業(yè)主團結(jié)合作，共同努力，在履行過程中不斷提出質(zhì)疑，不斷改進，才能達到更好地履行合同的目的，創(chuàng)造和諧舒適的小區(qū)環(huán)境。這種和諧舒適的小區(qū)環(huán)境既來源于物業(yè)服務企業(yè)努力工作，不斷提高服務能力，也離不開小區(qū)業(yè)主的理解支持，這種理解支持很重要的一項就是正常交納物業(yè)費用，以維持小區(qū)的正常運轉(zhuǎn)和發(fā)展。所以，張某提出的物業(yè)公司服務方面存在的不足，可與物業(yè)公司協(xié)商要求予以改正或收集證據(jù)后依法要求其承擔相應的違約責任，但張某不能以此為由拒絕交納物業(yè)費，否則不但會使物業(yè)公司的合法利益受損，也會影響其他正常交費業(yè)主的利益。而物業(yè)公司作為物業(yè)服務企業(yè)，即便所收取的物業(yè)費價格較低，亦應主動接受業(yè)主的監(jiān)督，努力提高服務質(zhì)量，為業(yè)主提供宜居的居住環(huán)境。
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