伴隨著物業(yè)管理市場的不斷發(fā)展，停車管理服務(wù)已經(jīng)成為很多物業(yè)管理企業(yè)的重要工作內(nèi)容之一。物業(yè)管理企業(yè)提供停車管理服務(wù)，主要義務(wù)就是在其所簽訂的停車合同約定的范圍內(nèi)，減少或是避免車輛的損壞或滅失。對(duì)于物業(yè)管理企業(yè)來說，因停車管理而產(chǎn)生的糾紛是長期以來企業(yè)面臨的可能賠付金額較大的風(fēng)險(xiǎn)之一。
那么，物業(yè)管理企業(yè)在停車管理服務(wù)中都需要面對(duì)什么樣的風(fēng)險(xiǎn)，如何防范并規(guī)避這些風(fēng)險(xiǎn)呢?要理解停車管理服務(wù)所存在的風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)進(jìn)行有效的防范和規(guī)避，就必須首先了解停車合同的法律性質(zhì)，因?yàn)橥＼嚭贤姆尚再|(zhì)在很大程度上決定了物業(yè)管理企業(yè)所要承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)。
停車合同的法律性質(zhì)
對(duì)于停車合同的法律性質(zhì)，目前主要有三種觀點(diǎn)：第一種觀點(diǎn)認(rèn)為停車合同屬于保管合同;第二種觀點(diǎn)認(rèn)為停車合同屬于租賃合同;第三種觀點(diǎn)則認(rèn)為停車合同既不是保管合同，也不是租賃合同，而是一種混合型的合同。暫且不論停車管理服務(wù)參與主體之間達(dá)成的協(xié)議具體屬于哪一種合同，但無論通過書面協(xié)議或是停車管理服務(wù)本身的事實(shí)來看，各主體之間的合同關(guān)系是確實(shí)存在的。那么停車合同到底屬于哪一種合同?
1、停車合同不是保管合同
通俗地講，當(dāng)寄存人和保管人之間發(fā)生保管合同關(guān)系時(shí)，首要的條件是保管物由保管人占有;其次，約定俗成的是保管人要根據(jù)保管物的價(jià)值收取相應(yīng)的保管費(fèi)。但在停車管理活動(dòng)中，車主并沒有將車輛交付給物業(yè)管理企業(yè)占有;而物業(yè)管理企業(yè)對(duì)各種車輛收取的費(fèi)用都是相同的(除停車位置的差異)，并沒有因?yàn)檐囕v價(jià)值的不同而出現(xiàn)不同的服務(wù)價(jià)格。從這個(gè)角度來看，停車合同并非保管合同。這也就決定了物業(yè)管理企業(yè)的停車管理服務(wù)不是保管，因此，當(dāng)出現(xiàn)停車管理糾紛或相應(yīng)的賠償時(shí)，將所有的停車安全風(fēng)險(xiǎn)都推到物業(yè)管理企業(yè)是不正確的。
2、停車合同不是完全的租賃合同
要理解停車合同并非完全的租賃合同。首先應(yīng)該了解“租賃合同”的定義。《合同法》第二百一十二條明確規(guī)定“租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同?！睆倪@個(gè)定義的字面意思理解，出租人將停車場地租借給承租人使用，停車合同理所當(dāng)然屬于租賃合同。但在停車管理服務(wù)中，出租人卻不是單一的，由于產(chǎn)權(quán)的多樣化，出租人有可能是建設(shè)單位、相關(guān)業(yè)主或者全體業(yè)主。如果停車場地的產(chǎn)權(quán)所有人即出租人為建設(shè)單位、相關(guān)業(yè)主或全體業(yè)主，物業(yè)管理企業(yè)受其委托代為出租停車設(shè)施，并以自己的名義簽訂停車合同，那么這種合同屬于租賃合同，而物業(yè)管理企業(yè)和出租人之間則為代理合同關(guān)系。在停車合同為租賃合同的情況下，盡管物業(yè)管理企業(yè)不必承擔(dān)出租人的法律風(fēng)險(xiǎn)，但卻不可逃避自身的管理失職所帶來的管理風(fēng)險(xiǎn);反之，建設(shè)單位、相關(guān)業(yè)主或全體業(yè)主并沒有委托物業(yè)管理企業(yè)代為出租停車設(shè)施的情況下，物業(yè)管理企業(yè)以自己的名義簽訂停車合同時(shí)，該合同不能視為租賃合同。
3、停車合同是混合合同
雖然停車合同既不屬于保管合同，也不完全是租賃合同，但從合同主體的關(guān)系看，停車合同既有保管合同的部分特征，也有租賃合同的部分特征，應(yīng)該是一種混合型的合同。在這種特殊的合同中，物業(yè)管理企業(yè)所要承擔(dān)的責(zé)任應(yīng)該根據(jù)各方的基本的法律關(guān)系也就是民事關(guān)系來確定，即遵照合同的約定。物業(yè)管理企業(yè)可以和停車合同中的各方主體對(duì)服務(wù)的內(nèi)容、收費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)、權(quán)力的范圍通過合同來約定，以確定物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任。通過以上分析，我們可以發(fā)現(xiàn)，對(duì)停車合同法律性質(zhì)的不同定位，將直接決定物業(yè)管理企業(yè)所需承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)。
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